Paradoks BPHTB dalam PPJB: Ketika Keadilan Fiskal Mengabaikan Kepastian Hukum

PARADOKS Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah potret nyata benturan antara logika fiskal dan asas hukum perdata. Pemerintah melalui Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menetapkan bahwa pengenaan BPHTB dapat dilakukan sejak ditandatanganinya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Namun, dalam praktik hukum agraria, PPJB belum menimbulkan peralihan hak. Di sinilah paradoks hukum itu mengemuka ketika negara menagih pajak atas sesuatu yang secara hukum belum dimiliki warga.

PPJB pada hakikatnya adalah perjanjian pendahuluan, bersifat obligatoir, hanya menimbulkan hak dan kewajiban untuk melakukan jual beli di kemudian hari. Hak kepemilikan baru lahir setelah terpenuhinya asas terang dan tunai yakni dilakukan di hadapan PPAT serta setelah pembayaran penuh diterima—dan dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB). Maka, secara yuridis, BPHTB seharusnya baru terutang ketika AJB ditandatangani, bukan sebelumnya. Namun PP 35/2023 mengubah tatanan itu. Pemerintah daerah kini berhak memungut BPHTB lebih dini, bahkan sebelum hak berpindah. Argumennya sederhana: agar potensi penerimaan pajak tidak hilang di tengah jalan. Tapi logika fiskal seperti ini justru menabrak asas hukum pajak dan asas kepastian hukum.

Dalam banyak kasus di lapangan, pembeli tanah harus membayar BPHTB di tahap PPJB. Bila kemudian transaksi batal karena wanprestasi atau sengketa, pembeli telah kehilangan uang pajak tanpa memperoleh haknya. Dalam logika keadilan fiskal, ini bentuk pajak yang tidak seimbang dengan manfaat (non-equivalent taxation). Menurut pendapat Habib Adjie, pakar hukum kenotariatan, kebijakan ini sebagai bentuk pemaksaan kehendak negara terhadap logika hukum perdata. Notaris / PPAT Kota Surabaya ini berpendapat bahwa PPJB tidak bisa dijadikan dasar pengenaan BPHTB karena belum ada peralihan hak. Negara tidak boleh menarik pajak atas sesuatu yang belum sah secara hukum. (Habib Ajie, Wawancara Hukum Agraria, 2024)

Paradoks ini kian rumit karena posisi PPAT menjadi korban regulasi. Berdasarkan Pasal 91 ayat (1) UU Nomor 28 Tahun 2009 serta Pasal 35 ayat (3) PP 35/2023, PPAT wajib memastikan BPHTB dibayar sebelum menandatangani akta. Jika melanggar, sanksinya berat: mulai dari peringatan administratif, penundaan izin, hingga pencabutan jabatan sebagaimana diatur dalam Permen ATR/BPN Nomor 2 Tahun 2018 Pasal 62 ayat (2) huruf c. Artinya apa, PPAT dipaksa menjadi alat fiskus: menolak akta bila pajak belum dibayar, padahal peralihan hak belum lahir. Kontradiksi ini menciptakan tekanan etis dan profesional. Di satu sisi PPAT tunduk pada asas legalitas perdata, di sisi lain harus mematuhi logika fiskal yang bertentangan dengan prinsip dasar hukum agraria.

Supriyadi, ahli hukum pajak Universitas Negeri Sebelas Maret, Solo, menyebut situasi ini sebagai bentuk “pemaksaan administratif yang merusak tatanan hukum”. Negara semestinya tidak boleh membebankan kewajiban pajak pada hak yang belum sah secara hukum. Ini disharmoni antar regulasi: pajak melangkahi hukum perdata. (Seminar Nasional Hukum Pajak Daerah, 2024).

Ketimpangan Nilai Pajak dan Realitas Ekonomi

Masalah lain muncul ketika harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Dalam situasi ekonomi yang lesu, banyak warga menjual tanah di bawah NJOP. Namun, pemerintah tetap menghitung BPHTB berdasarkan NJOP bahkan didasarkan nilai taksir yang diberikan oleh dispenda yang jauh lebih tinggi dari NJOP, Akibatnya, pajak yang dibayar pembeli bisa lebih tinggi dari harga transaksi sebenarnya. Data Kementerian Keuangan (2023) mencatat, rata-rata NJOP di kota besar seperti Jakarta dan Surabaya naik 12–20 persen dalam tiga tahun terakhir, sementara harga transaksi riil stagnan. Di banyak daerah, BPHTB menjadi sumber pendapatan utama daerah. Tahun 2023 saja, total penerimaan BPHTB nasional mencapai Rp16,2 triliun, meningkat 8,7 persen dari tahun sebelumnya. (Kementerian Keuangan RI, laporan Realisasi Pendapat daerah Tahun 2023, Dirjen Pertimbangan Keuangan 2024)

Kenaikan ini bukan semata karena meningkatnya transaksi, melainkan karena dasar pengenaan pajak diperluas hingga ke tahap PPJB. Dalam kacamata keadilan fiskal, hal ini adalah overreach, karena mengorbankan kepastian hukum demi target penerimaan. Prof. Darussalam, pakar pajak, menegaskan, “Pajak tidak boleh dipungut atas peristiwa hukum yang belum nyata. Kalau dasar hukum peralihan belum lahir, BPHTB mestinya belum terutang.” (Darussalam, Hukum pajak Keadilan Fiskal Di Indonesia, Jakarta ; DDTC Press 2022)

PPAT di Persimpangan Etika Hukum

Posisi PPAT menjadi dilematis. Mereka terjepit antara kepatuhan administratif dan tanggung jawab etik. Bila mereka menolak menandatangani akta karena pajak belum dibayar, mereka dianggap tidak melayani masyarakat. Bila menandatangani tanpa bukti BPHTB yang sudah terbayar , mereka berisiko dikenai sanksi berat. Ini bentuk tekanan sistemik yang menjadikan PPAT bukan lagi pejabat publik yang independen, melainkan pelaksana kebijakan fiskal. Kepatuhan disatu sisi dengan pengingkaran atas belenggu sebagai seorang pejabat .

Padahal, menurut asas hukum pertanahan dalam Pasal 19 UUPA dan PP Nomor 24 Tahun 1997, peralihan hak baru sah setelah dilakukan di hadapan PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan. Jadi, bagaimana mungkin PPAT diwajibkan menolak sebelum sesuatu yang sah secara hukum itu terjadi? Di sinilah tampak kontradiksi kebijakan yang nyaris paradoksal. Negara menuntut PPAT patuh pada hukum pajak, tapi pada saat yang sama mengabaikan hukum tanah dan hukum perdata yang menjadi dasar profesi mereka. Ini bukan hanya tumpang tindih regulasi, tapi juga bentuk pemaksaan kehendak fiskal atas hukum.

Paradoks BPHTB ini juga menimbulkan perbedaan tafsir antar daerah. Di sebagian besar kabupaten/kota Jawa Barat dan Jawa Timur, BPHTB dipungut pada PPJB. Namun di Yogyakarta dan beberapa wilayah Kalimantan, BPHTB baru dibayar saat AJB. Perbedaan ini menciptakan fiscal uncertainty dan membuka ruang bagi gugatan hukum terhadap pemerintah daerah. Dari data Badan Pendapatan Daerah (Bapenda), terdapat 37 kasus sengketa BPHTB yang diajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) sepanjang 2022–2024, sebagian besar terkait waktu penetapan pajak. Ini menegaskan bahwa masalah bukan hanya teoritis, tapi sudah nyata dalam praktik pemerintahan daerah.

Asas Proporsionalitas dan Kritik Kebijakan

Dalam kerangka hukum administrasi, asas proporsionalitas menuntut agar kebijakan publik seimbang antara tujuan dan dampak. Jika tujuan negara adalah kepastian penerimaan, maka dampaknya tidak boleh menimbulkan ketidakadilan hukum. Namun dalam pengenaan BPHTB pada PPJB, asas itu diabaikan. Philipus M. Hadjon mengingatkan bahwa asas proporsionalitas adalah jembatan antara kepastian hukum dan keadilan. Tapi yang terjadi justru ketidakseimbangan: fiskus memperoleh kepastian pendapatan, warga kehilangan kepastian hak.(Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Surabaya, Bina Ilmu, 1987)

Selanjutnya, Maria S.W. Sumardjono menegaskan bahwa hukum tidak boleh berhenti pada kepastian formal, tetapi harus berorientasi pada keadilan substantif. (Maria Sumardjono, Tanah Dalam Persepektif Hak ekonomi, Sosial dan Budaya, Yogyakarta, FH UGM Press, 2015) Pengenaan BPHTB di tahap PPJB jelas mengabaikan keadilan substantif, karena pembeli membayar pajak sebelum menikmati hak yang dilindungi undang-undang.

Paradoks BPHTB dalam PPJB menunjukkan persoalan struktural antara hukum pajak dan hukum agraria. Ini bukan semata persoalan teknis pemungutan, melainkan refleksi dari disharmoni regulasi yang berpotensi menurunkan kepercayaan publik terhadap sistem hukum. Negara harus meninjau ulang PP 35/2023, khususnya terkait waktu terutang BPHTB, dan menempatkan logika pajak dalam kerangka hukum perdata. Pajak harus lahir dari hak yang sudah nyata, bukan janji hukum yang masih mengambang.

Dalam semangat reformasi hukum dan fiskal, harmonisasi antar-regulasi menjadi keniscayaan. Pemerintah perlu menegaskan bahwa PPJB adalah tahap perikatan, bukan peralihan. BPHTB semestinya baru dikenakan setelah AJB dibuat dan hak didaftarkan di Kantor Pertanahan. Negara tidak boleh menarik pajak dari hak yang belum ada. Sebab dalam negara hukum, pajak adalah konsekuensi kepemilikan, bukan janji di atas kertas. Bila logika fiskal terus memaksa menabrak hukum, maka keadilan akan kehilangan pijakan. Seperti dikatakan Habib Adjie, “Ketika hukum pajak memaksa hukum perdata tunduk, maka keadilan hanya tinggal slogan.” Keadilan fiskal seharusnya berjalan berdampingan dengan kepastian hukum. Bukan saling meniadakan, apalagi menindas. Hanya dengan begitu, pajak bisa menjadi alat pemerataan, bukan instrumen pemaksaan kehendak negara atas warganya

Dari paparan penulis dimuka maka dapat disimpulkan paradox ini secara gambling menunjukan benturan antara tujuan keadilan fiscal dalam peraturan pajak dan prinsip kepastian hukum dalam transaski jual beli. Untuk itu, pemerintah semestinya meninjau kembali peraturan saat ini untuk menciptakan system perpajakan yang lebih jelas, adail dan tidak menimbulkan kerugian bagi pembeli terutama pada transaksi PPJB. [T]

Penulis: I Made Pria Dharsana
Editor: Adnyana Ole