Hal-hal yang Perlu Diketahui dalam Pendaftaran Hak Atas Tanah Perikatan Jual Beli & Akta Jual Beli

PENAMBAHAN penduduk di Indonesia tentu berkorelasi dengan kebutuhan lahan untuk kegiatan ekonimi, tempat tinggal dan lahan untuk sarana prasarana kegiatan ekonomi dan penunjang lainnya . Ketentuan Umum Pendaftaran tanah dilakukan untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah. Diamanatkan melalui pasal 19 UUPA (UU No.5 tahun 1960). Pendaftaran tanah ini dilaksanakan berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yang telah di rubah dengan Peraturan Pemerintah Nomr 16 Tahun 2021 Tentang Hal Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.

Definisi Pendaftaran Tanah

Pasal 1 ayat 1 PP 24 Tahun 1997, yaitu: Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya

Fungsi Pendaftaran Tanah

Setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib dilakukan Pendaftaran , Pendaftaran tanah memberikan kepastian hukum dibidang pertanahan, yang meliputi: pemilik/pemegang hak atau subyek hak, batas-batas dan luas bidang tanah atau obyek hak dan Hak-Hak atas tanahnya atau jenis hak yang merupakan tujuan dari pendaftaran tanah sehingga dapat terselenggaranya tertib administrasi Pertanahan yang dapat memberikan pembuktian atas bidang tanah yang dikuasainya dan juga dapat memberikan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

Tujuan Pendaftaran Tanah

Untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah, suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hokum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan diberikan sertipikat hak atas tanah.

Pendapat ahli tentang pendaftaran tanah

Menurut para ahli menyebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan. (A.P. Parlindungan; 1990 : 6).

Kepastian hak seseorang. Maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya.
Pengelakkan suatu sengketa perbatasan. Apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa luasnya serta batas – batasnya.
Penetapan suatu perpajakan. Dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang.

Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.

Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dijelaskan bahwa tujuan dari pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut:

Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mcngadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Penyelenggaraan pendaftaran tanah berdasarkan asas sederhana, asas aman, asas terjangkau, asas mutakhir dan asas terbuka.

Asas Sederhana : pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan-
Asas Aman : menunjukan pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat-
Asas Terjangkau : menunjuk pada keterjangkauan bagi pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
Asas Mutakhir : menunjuk pada kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanyaAsas Terbuka : menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan kesenimbungan sehingga data tersimpan dikantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata,dilapangan serta masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

Bagi pemegang hak, kewajiban pendaftaran tanah tersebut diatur dalam Pasal 23 UUPA (Hak milik), Pasal 32 UUPA (Hak Guna Usaha), Pasal 38 (Hak Guna Bangunan). Pasal 20 ayat (2) UUPA yang menyatakan bahwa: Hak milik atas tanah dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Dalam hal ini penerima hak yang baru wajib mendaftarkan peralihan hak milik atas tanah yang diterimanya dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah yang baru dan demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah.

Sertipikat sebagai produk terakhir dari pendaftaran tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berisi salinan dari buku tanah yang dilengkapi Surat Ukur berisi data yuridis dan data fisik bidang tanah, berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, mengandung pengertian bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar.

Penerima hak yang baru wajib mendaftarkan peralihan hak atas tanah yang diterimanya dalam rangka memberikan perlindungan hak kepada pemegang hak atas tanah yang baru demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah.
Sebagai alat bukti yang kuat, sertipikat mempunyai arti sangat penting bagi perlindungan kepastian hukum pemegang hak atas tanah.
Perorangan atau Badan Hukum yang merasa kepentingannya dirugikan terhadap hak atas tanah yang telah terdaftar dan diterbitkan sertipikatnya, berhak mengajukan gugatan ke Pengadilan.Hak atas tanah dan /atau sertipikat dapat dibatalkan berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap, yang bunyi amar putusannya menyatakan batal atau tidak mempunyai kekuatan hukum atau yang pada intinya sama dengan itu.

Jaminan kepastian hukum pendaftaran pendaftaran Tanah

Jaminan kepastian hukum pendaftaran tanah atau kebenaran data fisik dan data yuridis bidang tanah dalam sertipikat, sangat tergatung pada alat bukti kepemilikan tanah yang digunakan sebagai dasar bagi pendaftran tanah. Di dalam PP No.24 tahun 1997 telah diatur penentuan alat-alat bukti untuk menentukan adanya hak-hak atas tanah secara jelas dan mudah dilaksanakan serta memberikan kepastian hukum bagi pemilik hak yang bermaksud mendaftarkan haknya.

Hak atas tanah sebagai obyek pendaftaran Tanah

Hak hak atas tanah yang menjadi obyek pendaftaran tanah berdasarkan ketentuan Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 antara lain: Tanah Hak milik; Tanah Hak Guna Usaha; Tanah Hak Guna Bangunan; Tanah Hak Pakai; Tanah Wakaf; Tanah Hak Pengelolaan; Hak Milik Satuan Rumah Susun; Hak Tanggungan.
Bagaimana dengan PPJB dn Hak sewa atas tanah, apakah dapat di daftarkan pada kantor pertanahan dan apakah dapat dicatatkan pada buku tanah dan bagaimana dengan sertipikat nya? Apakah mempunyai kekuatan hukum? Apa makna dari pendaftaran ppjb dan Hak sewa atas tanah pada kantor pertanahan tersebut?
Kita lihat pada pasal 90 ayat (1) dan ayat (2) PP Nomor 18 Tahun 2021 Tentang hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah susun , dan Pendaftaran Tanah yang diundangkan tanggal 2 Februari 2021
Berbeda dengan obyek-obyek pendaftaran tanah yang lain, dalam hal tanah Negara pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang bersangkutan dalam daftar tanah. Untuk tanah negara tidak disediakan buku tanah dan karenanya juga tidak diterbitkan sertipikat.
Obyek pendaftaran tanah yang lain didaftar dengan membukukannya dalam peta pendaftaran dan buku tanah serta menerbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya.
Dalam Pasal 1 PP 24/1997 dirumuskan, bahwa tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.

Pencatatan pendaftaran Tanah

Istilah yang dipergunakan dalam pencatatan tanah atau pendaftaran tanah yaitu dikenal dengan sebutan Rechtskadaster dan Fiscaal Kadaster.
Rechtskadaster adalah Pendaftaran tanah yang diselenggarakan dengan tujuan untuk menjamin kepastian hukum atau kepastian hak, dari Rechtskadaster dapat diketahui asal-usul tanah, jenis haknya, siapa yang empunyanya, letak, luas dan batas-batasnya, dimana data-data tersebut dikumpulkan dalam daftar-daftar yang sudah tersedia untuk disajikan bagi umum yang berkepentingan.

Peralihan hak atas tanah berdasarkan JUAL BELI

Peralihan Hak Atas tanah Karena Jual Beli Yaitu perbuatan hukum yang merupakan penyerahan hak atas tanah oleh penjual kepada pembeli (penyerahan tanah untukselama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli yang pada saat itu juga membelimenyerahkan harganya kepada penjual.
Dengan sifat jual beli yang “ Tunai / Kontan “, artinya harga tanah dianggap selalu dibayar penuh/lunas.

Prosedur peralihan hak atas tanah JUAL BELI

Berdasarkan hasil pengecekan tersebut kemudian Pejabat Pembuat AktaTanah membuat akta jual beli tanah yang bersangkutan yang ditanda tangani olehpara pihak (penjual pembeli) dan saksi-saksi serta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bersangkutan dibuat dalam rangkap dua.

Jual beli tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanahdimana letak tanah yang bersangkutan berada dengan disaksikan oleh 2 orang saksi.

Dalam jual beli tanah ada 2 (dua) hal yang perlu diperhatikan yaitu:

Subyek yaitu penjual dan pembeli, Siapa yang bertindak sebagai penjual dan siapa yang bertindak sebagai pembeli.
Dalam hal ini ada beberapa pertanyaan yang harus diperoleh jawabannya secara jelas tentang subyek jual beli tanah tersebut yaitu:

Dalam hal ini ada beberapa pertanyaan yang harus diperoleh jawabannya secara jelas tentang subyek jual beli tanah tersebut yaitu:

Apakah penjual berhak menjual yang menjadi obyek jual beli?

Hal yang perlu diperhatikan dengan jelas ialah, bahwa calon penjual memang berhak menjual tanah itu, Siapa yang berhak menjual suatu bidang tanah, tentu saja, si pemegang yang sah dari hak atas tanah itu.

Apakah penjual / pembeli berwenang melakukan tindakan jual beli?

Kita tahu seseorang berhak atas tanah, tetapi orang itu tidak berwenang menjualnya, kalau tidak dipenuhi syarat tertentu. Misalnya tanah adalah milik seorang anak berumur 12 tahun dan dalam sertipikat tercatat atas nama anak tersebut, Anak itu tidak berwenang melakukan jual beli, Jika suatu jual beli tanah dilakukan tetapi ternyata yang menjual tidak berwenang menjual atau si pembeli tidak berwenang membeli, sekalipun penjual adalah berhak atas tanah itu atau si pembeli berhak membeli, maka akibatnya jual beli itu dapat dibatalkan oleh pihak yang berkepentingan.

Apakah penjual boleh menjual?

Seseorang mungkin berhak menjual sebidang tanah, juga orang itu berwenangmelakukan penjualan tetapi, ia tidak atau belum boleh menjual tanah itu. Misalnya Tuan Jody mempunyai harta pribadi sebidang tanah yang ternyatasedang dalam perkara di pengadilan atau ada orang yang menggugat haknyaTuan Jody tersebut. Maka meskipun Tuan Jody berhak dan berwenang menjual tanah itu tetapi ia belum boleh menjual tanah itu sebab masih terlibat dalamperkara di pengadilan.

Apakah Penjual / Pembeli bertindak untuk diri sendiri atau sebagai kuasa;

Penjual/pembeli mungkin bertindak sendiri atau melalui kuasa, baik penjual/pembeli bertindak sendiri ataupun melalui kuasa, identitasnya harus jelas, Kalau penjual/pembeli adalah orang (manusia), maka identitas itu ialah : nama, umur, kewarganegaraan, pekerjaan, tempat tinggal.

Bila penjual / pembeli adalah badan hukum, maka identitasnya adalah: nama, bentuk hukum (PT, Yayasan, Perusahaan negara dan lain-lain), kedudukan, pengurus-pengurusnya. Semua itu dapat diketahui dari akta pendirian / anggararan dasar / peraturan perundang pembentukannya. Dalam hal penjual/pembeli bertindak selaku kuasa, maka surat kuasa khusus untuk menjual harus ada, kuasa umum, yang menurut lazimnya hanya untuk tindakan pengurusan tidak berlaku untuk menjual.

Kuasa itu harus tegas untuk menjual tanah yang dijual, bentuk kuasa harus tertulis, minimal dilegalisasi oleh Notaris / Panitera Pengadilan Negeri, atau dengan kuasa otentik yang dibuat olehdan dihadapan Notaris.

Apakah pembeli boleh membeli

Setelah jual beli, tentu saja tanah itu akan menjadi hak pembeli. Persoalannya ialah, apakah pembeli boleh menjadi subyek (pemegang) hak atas tanah yang dibeli, suatu perseroan terbatas tidak boleh menjadi subyek Hak Milik atas tanah. Berarti PT. itu tidak boleh membeli tanah yang berstatus Hak Milik.

Obyek Jual Beli

Obyek jual beli yaitu hak atas tanahnya (tanah) meliputi: Hak Guna Bangunan, Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna Usaha, Hak Atas Satuan Rumah Susun (Sarusun).

Yang harus diperhatikan terhadap jual beli tanah adalah:

Letak Tanahnya.

Letak tanahnya berada di mana dalam hal ini terletak di Desa/Kelurahan, Kecamatan, Kabupaten / Kota, Propinsi. Hal ini terkait dengan siapa angberhak membuat akta jual belinya atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mana yang berhak membuat akta jual beli. Dan siapa saksi-saksinyakhususnyauntuk tanah yang belum bersertipikat maka saksinya adalah Kepala Desa danPamong Desa dimana letak tanah yang bersangkutan berada.

Luas Tanah

Luas dan batasnya tanah batas-batasnya mana: utara, timur, selatan dan barat serta luasnya berapa khususnya untuk tanah-tanah yang belum bersertipikat, karena bisa terjadi setelah dilakukan pengukuran ternyata luasnya tidak cocok.

Tanahnya

Maksudnya disini jenis tanahnya yaitu tanah pekarangan, tegalan atau sawah. Dan apakah diatas tanah tersebut ada benda-benda atau tumbuhan / tanamanyang ada diatasnya. Hal ini berkaitan dengan asas pemisahan horizontalapakah tanah yang diperjual belikan tersebut beserta benda-benda yang adadiatasnya atau sekedar tanahnya saja.

Haknya

Disini harus diketahui jenis haknya: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Pakai. Karena ada status hak atas tanah yang tidak dapat dijual belikan antara lain hak pakai selama dipergunakan, hak milik atas tanah wakaf.

Alat Buktinya

Apakah tanah tersebut sudah bersertipikat atau belum. Apabila sudah bersertipikat disebutkan hak tanah yang bersangkutan, misalnya Hak Milik, nomor : /Desa/Kelurahan. Apabila belum ada sertipikatnya disebutkanciri-ciri hak adatnya, misalnya: bekas milik adat, nomor persil ….., ketitir dan lain-lain.

Catatan:

Untuk tanah yang belum bersertifikat : harus disaksikan oleh dua orang saksi, yaitu Kepala Desa dan seorang anggota pemerintah Desa/Kelurahan letak bidang tanah yang bersangkutan. Sedangkan untuk tanah yang sudah bersertifikat : tidak diharuskan keduasaksi dimaksud diatas yang terdiri dari pamong Desa / Kelurahan.Saksi-saksi dapat dapat diambil orang-orang lain yang dikehendakinya, dapat juga pegawai Kantor Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT) yang bersangkutan.

Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual beli Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor: 24 tahun 1997 mengatur, bahwa:“Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oeh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Perturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”.

Kemudian Pasal 40 Peraturan Pemerintah nomor : 24 tahun 1997, menentukan, bahwa :Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya aktayang bersangkutan, Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) wajibmenyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yangbersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.

PASAL 6 AYAT (2) PP NOMOR : 24 TAHUN 1997

Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) wajib menyampaikan pemberitahuanvtertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat(1) kepada para pihak yang bersangkutan.Dalam hal ini menurut PP nomor : 24 tahun 1997, yang wajibmendaftarkan di kantor Pertanahan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT )sebagai salah satu tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dalam hal ini menurut PP nomor : 24 tahun 1997, yang wajibmendaftarkan di kantor Pertanahan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)sebagai salah satu tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).Sebelum membuat akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib untuk mencocokan sertipikat yang bersangkutan ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan meneliti kelengkapan surat-surat/dokumen-dokumen untuk membuat akta jual belinya.

Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) akan menolak membuat akta jual beli apabila:

mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di kantor Pertanahan; atau
mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan: a) surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa / Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksudd alam Pasal 24 ayat (2); dan b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutanbelum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletakdi daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hakyang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yangbersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenaidata fisik dan atau data yuridisnya; atau
tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertuliskepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya. Berdasarkan akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanahkemudian diadakan pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat yaitu dengan memenuhi persyaratan permohonan sebagai berikut :

Surat Permohonan Pendaftaran;
Surat pengantar pendaftaran akta jual beli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
Akta jual-beli;

Penolakan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli Pasal 45 PP )nomor : 24 tahun 1997 mengatur tentang penolakan melakukan pendaftaran peralihan dan pembebanan sebagai berikut :

Kepala Kantor Pertanahan menolak melakukan pendaftaran peralihan ataupembebanan hak, jika salah satu syarat dibawah ini tidak dipenuhi:

a) Sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidaksesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan.

b) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalamkeadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2).

c) Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;

d) Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;

e) Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan;

f) Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat AktaTanah ( PPAT ) batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telahmemperoleh kekuatan hukum tetap; atau;

g) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.

Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis dengan menyebut alasan-alasan penolakan itu.
Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertaipengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada PejabatPembuat Akta Tanah (PPAT) atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan.

Perjanjian Perikatan Jual Beli dan Akta Jual Beli

Saat melakukan transaksi jual beli tanah, bangunan, rumah, ruko, atau properti lain, rekan-rekan tentunya akan banyak mendengar istilah yang perlu dipahami, seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), dan Akta Jual Beli (AJB).

Istilah-istilah tersebut berkaitan dengan cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Untuk itu, rekan perlu memahami betul istilah-istilah tersebut agar transaksi yang ada berjalan dengan lancar. Untuk memahaminya, perlu menekankan bahwa istilah tersebut memiliki perbedaan pada proses dan bentuk perbedaan hukumnya. Berikut ulasannya.

Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan.
Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan atau Notariil karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas, pajak-pajak belum dibayarkan. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB.

Prihal Penting dalam pembuatan PPJB

Obyek Pengikatan Jual Beli

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyek pengikatan jual-beli ada tiga obyek itu meliputi luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya. Soal penguraian obyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara detail. Jangan sampai ada data dan informasi yang kurang.

Kewajiban dan Jaminan Penjual

Bagi penjual yang hendak menawarkan properti yang dijual pada pembeli maka wajib membangun dan menyerahkan unit rumah atau kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah dan bangunan yang ditawarkan sedang tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Apabila ada pernyataan yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.

Kewajiban bagi Pembeli

Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah atau kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan. Calon pembeli juga bisa kehilangan uang mukanya apabila pembelian secara sepihak.

Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sesuai Keputusan Pemerintah PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah. Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu:

Pihak yang melakukan kesepakatan; Kewajiban bagi penjual; Uraian obyek pengikatan jual beli;Jaminan penjual; Waktu serah terima bangunan; Pemeliharaan bangunan; Penggunaan bangunan; Pengalihan hak; Pembatalan pengikatan; Penyelesaian Perselisihan.

Dalam membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil, yaitu kebenaran yang didasarkan sebatas pada bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak yang berperkara. Oleh karena itu, umumnya suatu bukti tertulis berupa surat atau dokumen memang sengaja dibuat oleh para pihak untuk kepentingan pembuktian nanti, apabila sampai ada sengketa.

Dalam pembuktian suatu perkara perdata, Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) atau Pasal 164 Reglemen Indonesia yang Diperbaharui (RIB/HIR) telah mengatur jenis alat-alat bukti dalam hukum acara perdata, yaitu: Bukti Surat; Bukti Saksi; Persangkaan; Pengakuan; Sumpah.

PPJB sebagai akta Otentik dibuat di hadapan seorang Notaris

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan notaris merupakan akta otentik (vide: Pasal 1868 KUH Perdata). Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut, Pasal 1870 KUH Perdata telah memberikan penegasan bahwa akta yang dibuat dihadapan notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Adapun, kutipannya sebagai berikut, Pasal 1870 KUH Perdata “Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”
Sebagai informasi, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta PPAT. Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT. Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.

Hal mana ada pihak yang menggunakan PPJB tersebut sebagai bukti dalam gugatannya setelah 10 (sepuluh) tahun PPJB tersebut dibuat. Hal tersebut bisa saja dilakukan oleh pihak tersebut apabila memang ada hal yang dipersengketakan oleh para pihak dalam suatu perjanjian atau dengan pihak-pihak lain yang mendapat hak dari PPJB tersebut.

Dengan demikian, apabila ada pihak-pihak lain di luar pihak-pihak dalam PPJB, yang digugat dalam perkara tersebut, pihak yang menggugat harus dapat membuktikan adanya hubungan hukum antara penggugat dengan pihak-pihak di luar PPJB tersebut. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung melalui Putusan MA No. 4 K/Rup/1958 tertanggal 13 Desember 1958, yang memiliki kaidah hukum sebagai berikut: “Untuk dapat menuntut seseorang di depan pengadilan adalah syarat mutlak bahwa harus ada perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang berperkara.”
Selain itu, mengingat rentang waktu sejak dibuatnya PPJB tersebut sampai dengan perkara tersebut bergulir di pengadilan belumlah melebihi masa Daluwarsa yang ditentukan oleh hukum untuk menuntut, yaitu selama 30 (tiga puluh) tahun, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1967 KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut: “Segala tuntutan hukum, baik yang bersifat perbendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan siapa yang menunjukkan adanya daluwarsa itu tidak usah mempertunjukkan suatu alas hak, lagipula tak dapatlah dimajukan terhadapnya sesuatu tangkisan yang didasarkan kepada itikadnya yang buruk.”

Perjanjian Pengikatan Jual Beli

PPJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta Notaris. PPJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.
PPJB ada dua macam yaitu PPJB lunas dan PPJB tidak lunas.

PPJB lunas dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan AJB, karena antara lain pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan dan lain-lain. Dalam pasal-pasal PPJB tersebut dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan dan persyaratannya. Di dalam PPJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual. PPJB lunas umum dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja Notaris atau PPAT yang bersangkutan. Berdasarkan PPJB lunas bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT di tempat lokasi objek berada.

PPJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Di dalam pasal-pasal PPJB tidak lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta PPJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak wanprestasi. PPJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

Akta JUAL BELI

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.
Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Akta jual beli dibuat dihadapan PPAT

Seperti namanya, akta jual beli merupakan akta autentik atau dokumen sebagai bukti yang menunjukkan telah terjadinya proses jual beli sehingga terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Akta ini tak bisa dibuat sendiri begitu saja karena yg berwenang untuk membuatnya adalah PPAT. Sementara itu, PPAT diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) RI. Selain dibuat oleh pejabat khusus, penandatangannya juga dilakukan di hadapan seorang notaris.

Fungsi akta Jual Beli

Akta Jual Beli rumah memiliki beberapa fungsi penting yang membuat keberadaannya tidak dapat digantikan, antara lain:

Bukti adanya transaksi jual beli rumah atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
Menjadi landasan agar pihak penjual maupun pembeli memenuhi kewajibannya masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah.
Ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya, maka akta jual beli tersebut dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.

Tahapan akta AJB

AJB baru bisa dibuat ketika kedua belah pihak telah membayar seluruh kewajiban pajak yang timbul atas transaksi jual beli properti tersebut. Untuk penjual, pajaknya berupa Pajak Penghasilan (PPh) final dengan besar 2,5% dari nilai perolehan hak.
Untuk pembeli, pajak yang dikeluarkan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya adalah 5% dari nilai perolehan hak setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Nilai NPOPTKP ini berbeda untuk masing-masing daerah, jadi Anda perlu mencari tahu besarannya ke Dinas Pendapatan Daerah di kota tempat properti tersebut berada.
Pembuatan AJB harus dihadiri oleh beberapa orang antara lain penjual, pembeli, serta dua orang saksi. Jika pembeli sudah menikah, maka suami istri harus hadir. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, maka dapat diwakilkan oleh orang yang telah diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
PPAT akan membuat dua lembar asli AJB. Satu lembar disimpan oleh PPAT, sedangkan satu lembar lainnya akan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk melaksanakan proses Balik Nama. Ketika sudah jadi, salinan AJB akan diberikan kepada penjual dan pembeli. Biaya pembuatan AJB biasanya sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera di akta dan akan ditanggung oleh penjual dan pembeli.
Ketika AJB sudah jadi, selanjutnya Anda dapat mengurus pendaftaran peralihan hak atau mengajukan balik nama sertifikat agar bisa mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. Proses ini dilakukan di kantor pertanahan setempat dengan menggunakan AJB.

Kekuatan akta JUAL BELI

Sertifikat tanah memang merupakan bukti terkuat kepemilikan lahan dan bangunan. Namun, bukan berarti AJB PPAT tidak memiliki peran penting dalam proses jual beli tanah. Meskipun bukan bukti atas kepemilikan tanah, akta ini berperan sebagai bukti peralihan hak atas properti yang dijual.
AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Akta ini merupakan bukti bahwa peralihan hak dengan cara jual beli tersebut telah sah sehingga bisa di daftarkan ke kantor pertanahan untuk dapat di terbitkan sertifikat tanahnya atas nama pembeli. Bagaimanapun juga, sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan di mata hukum, tidak cukup hanya AJB.

Penulis: I Made Pria Dharsana
Editor: Adnyana Ole