Kaji Ulang Tata Ruang Bali &#8212; Tata Ruang, Bukan Tata Uang

Untuk membangun atau melestarikan alam di tengah tuntutan kesejahteraan masyarakat, maka pembangunan tanpa alih fungsi lahan adalah suatu keniscayaan”

SAYA pernah menulis tahun 2019 tentang tata ruang Bali yang sebaiknya dikaji ulang. Namun sepertinya tak ada yang menyadari, tak ada yang mendengarkannya. Apa yang kemudian terjadi di tahun 2025 ini adalah akibat dari ketidaksadaran kita terhadap tata ruang yang sudah berubah, dan hal itu menyebabkan benar bencana alam berupa banjir yang meluluhlantakkan sejumlah lokasi di Denpasar dan Badung.

Air Tukad Badung menenggelamkan Peken Badung dan Peken Kumbasari, dan merubuhkan beberapa ruko di Jalan Sulawesi dan banyak perumahan di daerah Ubung terdampak air Tukad Mati yang meluap. Semua itu menimbulkan korban jiwa dan material yang tidak kecil.

Apa dan di mana akar masalahnya? Apakah tak pernah dilakukan mitigasi, dan apakah ada pencegahannya?

Iklim investasi untuk peningkatan daya saing Indonesia dengan negara-negara lain, terjadilah apa yang disebut kemudahan investasi; easy doing of business (EDOB). Dan Indonesia sudah berada di urutan ke 73 dari 190 negara di tahun 2018. Artinya, dengan capaian ini di pemerintahan Jokowi-JK sudah jauh melompat dari tahun-tahun sebelumnya.

Sejak saat itu proses pelayanan dan penyelesaian perijinan pembentukan badan hukum dan investasi di Indonesia berjalan sangat baik; walaupun masih banyak kendala terutama dengan adanya otonomi daerah, dimana banyak kepala daerah yang mempersulit investasi dengan adanya peraturan daerah yang tidak welcome investasi.

Masih ada kata-kata: “Kalau bisadipersulit untuk apa dipermudah”. Ujung-ujungnya, panjangnya proses perizinan dan biaya tambahan itu menyebabkan terjadinya ekonomi biaya tinggi.

Banyaknya kepala daerah dan anggota dewan yang tertangkap tangan oleh KPK menjadi bukti yang tidak bisa dipungkiri betapa masih terjadi korupsi di negara ini, bahkan mulai proses perencanaan pembangunan.

Menelaah penguasaan atas tanah bagi masyarakat kita di Indonesia dewasa ini, di tengah tekanan demografi yang membengkak (280 juta orang), kebutuhan akan perumahan semakin mendesak, kebutuhan sandang dan pangan juga tidak sedikit.

Kebutuhan tanah untuk penanaman modal, kebutuhan tanah untuk food estate, pasti diperlukan juga, baik investasi dalam negeri maupun asing, untuk membuka lapangan kerja, memberikan penghasilan dan meningkatkan daya beli masyarakat.

Bagaimana dengan Bali, dengan Pulau Dewata yang sekarang dijejali dengan bangunan hotel dan villa, dan fasilitas pariwisata lainnya.?

Alih fungsi lahan terjadi begitu masif di Bali, hampir 1.500 ha/tahun. Apa yang bisa terjadi ketika daerah tutupan air begitu masif hilang diganti dengan beton?

Sebagaimana disampaikan Kepala Bidang Pertanian, Dinas Tanaman Pangan dan Hortikultura Provinsi Bali, bahwa data terbaru lahan di kota Denpasar hanya tinggal 2.170 hektar. Begitu pula hampir setiap tahun lahan persawahan di Badung, di “Gumi Keris”, juga makin terkikis.

Berdasarkan data dinas Pertanian dan Pangan Kabupatern Badung, selama tiga tahun mengalami pengurangan, di tahun 2017 tercatat 9.974,58 hektar. Selanjutnya pada tahun 2018 berkurang menjadi 9.940,24 hektar dan di tahun 2019 menjadi 9.456 hektar (Plt Kepala Dinas Pertanian dan Pangan kabupaten Badung, (Radar Bali, 2019).

Data terbaru menyebutkan 6.521,8 Ha lahan sawah Bali beralih fungsi dalam 6 tahun ini, rata-rata luas lahan sawah beralih fungsi per tahun mencapai 1,53 persen. (Data yg disampaikan kepala bidang penata dan pemberdayaan Kantor Wilayah BPN Bali saat penyampaian di gedung DPRD Bali, Bali 17 September 2025).

Alih fungsi lahan ini berasal dari banyak faktor, salah satunya adanya penaman modal, bangun perumahan dan fasilitas pariwisata lainya. Peralihan ini dikatakan bukan penyebab banjir.

Sangat berbeda dengan data yang diberikan oleh Menteri Lingkungan Hidup (KLH), Hatif Faisol Nurofiq, mengungkapkan cuaca ekstrem dan alih fungsi lahan Daerah Alisan Sungai (DAS) menjadi faktor utama penyebab banjirdi Bali Rabu (10/9) lalu. Luas DAS berpohon di Bali mencapai 45 ribu Ha, dari jumlah itu kini tersisa 15 ribu ha atau sekitar 3 persen. Padahal kata Pak Menteri, idealnya DAS yang mampu menampung atau menyerap air hujan mencapai 30 persen. (balipost.com 18/9/2025)

Berkaitan penanaman modal langsung (direct investation) pasti memerlukan tanah, untuk membuka pabrik, kantor, perumahan dan lain sebagainya. Di sisi lain, peraturan pertanahan kita UUPA 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, PP 40/1996 tentang HGU, HGB dan HP yang sekarang telah diubah dengan PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Sarusun dan Pendaftaran Tanah, telah mengatur dengan baik tentang siapa dan badan hukum yang dapat memperoleh hak atas tanah.

Selain itu, PP 41/1996 diganti dengan PP 103/2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (telah diganti juga dengan PP 18/2021).

Jadi, betul sudah banyak peraturan pertanahan diatur oleh pemerintah untuk memenuhi ketentuan pasal 33 UUD 1945, tidak saja bagi semata-mata kepentingan dan kesejahteraan rakyat Indonesia, tetapi diatur juga bagi kepentingan penanaman modal dan orang asing.

Dengan semakin berkembangnya teknologi informasi dan transportasi di era teknologi 4.0 dan sekarang era 5.0, dapatkah kita menutup diri, dapatkah pembangunan dan pertumbuhan ekonomi tanpa memerlukan penanaman modal asing? Pasti suatu keniscayaan; namun di sisi lain, kita ingin tanah dan natah kita di Indonesia dan khususnya di Bali tidak beralih ke tangan orang lain atau badan hukum lain apalagi orang asing.

Apa yang dapat dilakukan oleh pemerintah daerah dan pemerintah pusat untuk mengatasi hal tersebut? Karena berkaitan dengan tanah ketentuan yang ada pasti diatur dengan rezim UUPA dan sekarang ada pengaturannya dengan UU nomor 6 Tahun 2023 Tentang Cipta Kerja.

Namun yang berkaitan dengan perjanjian sewa atau perjanjian pengikatan penguasaan tanah diatur dengan rezim KUHPerdata; dan mengacu pada ketentuan pasal 44 dan 45 UUPA, Pasal 16 junto Pasal 53 UUPA tentang sewa tidak ada pengaturan jangka waktu sewa; lama sewa menyewa tidak ada pengaturan yang pasti. Pasal 1584 KUHPer tidak diatur juga tentang masa/jangka waktu sewa.

Oleh karenanya, apakah dengan demikian untuk investasi yang menanamkan modalnya dengan memanfaatkan tanah melalui sewa menyewa untuk bangunan, apakah boleh masa sewa 10 tahun, 20 tahun, 30 tahun atau malah sampai 100 tahun?

Jika UUPA dan KUHPer tidak mengaturnya, berarti boleh karena tidak melanggar UU. Bila hal itu terjadi di dalam praktek apa yang dapat dilakukan negara?

Karena tampaknya, dalam hal sewa menyewa tanah untuk bangunan, negara tidak hadir. Seperti tidak perduli. Ini sangat berbahaya, karena potensi konflik sangat rentan terjadi.

Jika demikan kenapa negara tidak atau belum peduli terhadap kepastian hukum pengaturan tentang jangka waktu sewa menyewa tanah untuk bangunan. Padahal penjelasan UUPA II angka 7 jelas-jelas memerintahkan negara harus hadir untuk mengaturnya.

Perkembangan dalam praktik di tengah ketidakpedulian atau belum hadirnya negara dalam mengatur jangka waktu sewa menyewa tanah untuk bangunan, sebenarnya dapat dicari beberapa alternatif sehingga pengusaan tanah-tanah di Bali khususnya di daerah-daerah perkembangan pariwisata di Indonesia tidak jatuh kepada tangan-tangan orang asing, baik melalui perjanjian nominee maupun perjanjian sewa menyewa yang melampaui batas kewajaran.

Ada beberapa jalan yang dapat dipakai antara lain untuk menyelamatkan alih fungsi lahan atau meminimalisir potensi-potensi konflik masalah dalam investasi, sekaligus memberikan perlindungan dan kepastian hukum kepada semua pihak serta memberikan keuntungan ekonomis yang berkelanjutan;

1. Pengaturan kontrak

Disarankan ada pengaturan kontrak lahan antara pemilik lahan di Bali dengan investor, dengan jangka waktu 30 tahun, dengan opsi perpanjangan 20 tahun dengan. Sanksi batal dan tidak memberikan ganti rugi apapun kepada investor apabila lahan tidak dimanfaatkan sesuai perjanjian dan peruntukan lahannya. Perjanjian ini telah disesuaikan dengan batas hak atas tanah sesuai dengan ketentuan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA).

2. Pemberian saham

Pemberian saham kepada pemilik lahan dalam pembuatan Perseroan Terbatas dan di situ kedudukan pemegang saham diatur dengan jelas. Ini memang agak rentan karena pengetahuan masyarakat soal perseroan terbatas belum begitu baik yang justru dapat merugikan kepentingan masyarakat, apalagi berurusan dengan pemilik modal besar, sehingga pemilik lahan diberikan pengetahuan juga tentang perseroan terbatas.

3. Perjanjian permulaan

Perjanjian permulaan pemberian HGB (hak guna bangunan) di atas HM (hak milik); atau perjanjian permulaan pemberian HGB di atas HPL (hak pengelolaan lahan). Dalam hal ini, tentu perlu diberikan mengertian dan pemahaman kepada masyarakat pemilik tanah atas sertifikat HM-nya yang dibebankan HGB; dan resiko yang timbul atas beban HGB tersebut serta berakhirnya HGB di atas HM tersebut.

4. BOT

BOT (“Build-Operate-Transfer”) atau Bangun-Guna-Serah dengan syarat yang baik dan melindungi pemilik tanah, dengan syarat batal jika investor ingkar janji. Adanya syarat batal dan beralihnya kepemilikan seluruh bangunan yang telah dibangun termasuk tanggungan pajak-pajaknya.

5. Pertinggal

Pertinggal; artinya jika semua resiko dianggap terlalu besar maka pemerintah mengedukasi masyarakat untuk mengembangkan usahanya sendiri dengan bantuan permodalan dan pemasaran agar tumbuh perekonomian tanpa resiko.

Jika hal-hal tersebut dijalankan, hal itu akan menjadi jalan tengah mengatasi terjadinya alih fungsi lahan pertanian. Lahan pertanian tidak dijual maupun disewakan untuk menjadi kegiatan ekonomi non pertanian.

Sekarang perlu ditegakkan aturan agar tidak ada perubahan tanah yang sudah ditetapkan sebagai LSD, lahan sawah yang dilindung. Ancaman subak dan sumber air baku bagi Bali sudah terjadi dengan banyaknya anak sungai yang mengering apalagi penetapan subak terhadap tanah pertanian di Bali sebagai warisan Budaya Dunia tidak hanya wacana tak berarti.

Dengan demikian subak tidak kehilangan rohnya. Tri Hita Karana sebagai falsafah hidup masyarakat Bali yang diwujudkan dalam tradisi budaya terus terjaga keseimbangannya.

Namun pembangunan dalam perkembangan investasi di Bali khususnya di Indonesia umumnya mendapat solusi. Pembangunan yang betul-betul memberikan dampak ekonomi dan mensejahterakan diharapkan dapat tercapai. Pelaksanaan dan pengawasan terhadap tata ruang Bali harus dijalankan dengan ketat.

“Jangan tata ruang menjadi tata uang, dan harus dilakukan kajian ulang tata ruang Bali.” Pariwisata untuk Bali, bukan Bali untuk Pariwisata.

Mulailah dengan benar benar dapat menentukan pengaturan ruang terbuka hijau yang memberikan ruang hidup dan kehidupan yang bersahabat dengan smesta. Konsistensi terhadap tata ruang Bali dijadikan pedoman setiap pembangunan di Bali, baik oleh pemerintahan provinsi maupun oleh pemerintahan kabupaten kota. Karena kerusakan yang ditimbulkan tidak sebanding dengan harga yang ditanggung oleh anak cucu kita. Jangan sampai kembali bencana melanda Bali. [T]

Penulis: I Made Pria Dharsana
Editor: Adnyana Ole