– kajian kritis atas berlakunya Omnibus Law
PERKEMBANGAN globalisasi adalah keniscayaan. Dengan kemajuan teknologi transportasi dan komunikasi menyebabkan mobilisasi orang dan barang begitu cepat dan semakin lama semakin murah. Persaingan antar negara untuk menarik investasi ke negaranya tidak dapat dipungkiri dengan kemudahan-kemudahan dan kompetitif. Proses perubahan regulasi perijinan yang menghambat peningkatan iklim investasi yang kondusif serta mempunyai daya saing global yang menghambat dipangkas dan disederhanakan. Termasuk di Indonesia.
Pemerintahan Jokowi-Amin, sebelumnya pemerintahan Jokowi-JK telah mencanangkan peningkatan kemudahan bagi investor menanamkan modalnya. Banyak kendala dan hambatan yang disebabkan oleh banyaknya peraturan perundangan baik dari pemerintah pusat sampai ke daerah. Mengurusi proses perijinan pendirian perusahaan sampai kemudian pembebasan lahan dalam penanaman modal langsung, dan sampai produksi bisa sampai sekian bulan bahkan setahunan.
Ini yang menyebabkan tidak banyak investor asing, baik perorangan maupun badan hukum asing mau datang dan menanamkan modalnya di Indonesia. Hal ini lah yang kemudian mendasari pemerintahan Jokowi memangkas proses perijinan yang menjelimet dan mempersulit penanaman modal langsung masuk ke Indonesia. Dan karena itu pemerintahan Jokowi periode kedua mencanangkan Omnibus Law yang memangkas beberapa pasal Undang-Undang dan peraturan perundangan lainnya untuk dapat disahkan oleh Dewan Perwakilan Rakyat, dan kita tahu ditengah merebaknya pandemi covid 19, dan demo yang begitu marak atas RUU Omnibus Law ,walaupun demikian berhasil disahkan DPR menjadi Undang Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja
Penanaman modal langsung atau indirect investation memungkin kan perusahaan membawa staf asing dan karyawan asing sebagaimana ketentuan tentang tenaga kerja asing di Indonesia. Dan perkembangannya pun jika tenaga kerja asing memerlukan tempat tinggal atau hunian yang kemudian diatur dapat memiliki rumah tapak dan unit apartemen di Indonesia. Mereka dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia. Warga Negara Asing atau WNA bisa memiliki tanah dan apartemen walaupun hingga sekarang ini masih menjadi perdebatan di kalangan ahli hukum tentang hak yang dapat diberikan oleh pemerintah kepada orang asing.
Bahwa “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun” selain warga Negara Indonesia, WNA juga diperbolehkan memiliki rumah susun. Menteri Agraria dan Tata Ruang – BPN RI, Sofyan A.Djalil seperti yang kami dikutip dari CNN (7/10/20), menjelaskan alasan diperbolehkannya warga negara asing (WNA) memiliki rumah susun atau apartemen dalam Undang-Undang Cipta Kerja (UU Ciptaker), dengan alasan, bahwa pemberian Hak Milik satuan atas rumah susun (sarusun) kepada WNA tersebut tak melanggar ketentuan yang ada dalam UU Pokok Agraria lantaran apartemen berbeda dengan rumah tapak atau landed house.
Di samping itu, dalam kepemilikan rusun atau apartemen, toh tanah yang dimiliki bersama oleh tiap pemilik unit sehingga luas tanahnya tidak akan signifikan dibandingkan dengan rumah tapak. Selain itu, Hak Milik atas sarusun yang diberikan kepada WNA tidak termasuk hak kepemilikan tanah bersama. Hal ini yang menjadi perdebatan dan perlu adanya kajian yang mendalam.
Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja memberikan status Hak Milik kepada warga negara asing (WNA) terhadap rumah susun yang dimiliki dalam pengertian Hak Milik tidak sebagaimana ketentuan Pasal 16 UUPA.. Status Hak Milik diberikan, karena menurut Menteri Agraria dan Tata Ruang, Sofyan A. Djalil, ketentuan sebelumnya menghambat orang asing bekerja di Indonesia. Bahwa ketentuan sebelumnya tidaklah menghambat maupun melarang WNA untuk memiliki hunian di Indonesia. Hanya saja alas hak tanahnya dibatasi sepanjang Hak Pakai dengan jangka waktu selama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun (total 80 tahun) yang ada di UUPA Nomor 5 Tahun 1960 jo. PP No. 103 Tahun 2015.
Hanya saja menjadi tidak jelas karena para ahli hukum berpandangan didalam hukum tanah Nasional Indonesia dikenal adanya asas “Larangan Pengasingan Tanah” (gronds verponding verbrood), yakni adanya larangan kepemilikan tanah dengan hak selain Hak Pakai untuk dimiliki oleh WNA. konsekuensi dari asas tersebut adalah WNA tidak dapat memiliki tanah dengan status Hak Milik di Indonesia (hanya diperbolehkan dengan Hak Pakai serta Hak Sewa). Hal tersebut diatur dalam pasal 42 dan 45 UUPA No. 5 Tahun 1960 ; pasal 39 PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah; PP No. 41 Tahun 1996 Tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang berkedudukan di Indonesia yang telah diubah dengan PP No. 103 Tahun 2015 (Lembaran Negara No. 325 Tahun 2015), yang mengatur mengenai “Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Hunian Oleh Orang Asing Yang berkedudukan di Indonesia” pada tanggal 28 Desember tahun 2015, ketentuan di dalam PP No. 41 Tahun 1996 dinyatakan dicabut dan tidak berlaku.
Tidak bisa dimungkiri bahwa lahirnya klaster pertanahan terkait sarusun ini sebenarnya tidak mengacu pada UU sebelumnya, yaitu UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dan UUPA Nomor 5 Tahun 1960 yang secara hirarki hukum yang benar seharusnya UU Cipta Kerja dibuat untuk merevisi, menghapus, atau mengubah UU yang sudah ada sebelumnya. Namun pemerintah beranggapan, kepemilikan satuan rumah susun berbeda dengan aturan kepemilikan rumah tapak atau landed house. Oleh karenanya, UU Cipta Kerja mengizinkan WNA hanya memiliki hak ruang, bukan memiliki tanah. Yang menjadi pertimbangan yang kurang dapat diterima nalar sehat, karena bagaimana mungkin bangunan terbangun tanpa didirikan diatas tanah dengan status Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang tidak memungkinkan orang asing untuk memeperolehnya, kecuali unit apartemen yang berdiri diatas Hak Pakai.
Untuk diketahui, UU Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 21 ayat 1 menyebutkan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik. Kemudian ayat 2 mencantumkan, orang asing yang sesudah berlakunya UU ini memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan dalam 1 tahun sejak diperolehnya Hak Milik atas Tanah harus melepaskannya kepada seorang WNI, atau merubah status Hak Milik tersebut menjadi Hak Pakai. Lain halnya dengan Warga Negara Indonesia (WNI) yang mempunyai Hak Milik dan setelah berlakunya UU ini, maka yang kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu.
Dan jika sesudah jangka waktu tersebut lampau Hak Milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. Dan Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia (Pasal 70 ayat 1 UU 11 Tahun 2020), dengan ketentuan bahwa Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pisah harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta Notaris ( Pasal 70 ayat 2 UU 11 Tahun 2020, Pasal 70 ayat (1) PP nomor 18 Tentang Hak Pengelolaan, Pendaftaran Tanah dan Hak Milik Satuan Rumah Susun.
Dalam UU Pokok Agraria sudah diatur bahwa WNA itu tidak boleh memiliki hak milik, Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Guna Bangunan (HGB), hanya dibolehkan hak sewa dan hak pakai saja. Hal ini pada Pasal 144 ayat 1 UU Cipta Kerja dijelaskan bahwa Hak milik atas satuan rumah susun dapat diberikan kepada di antaranya; WNI, badan hukum Indonesia, WNA yang mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau Perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia.
Tak hanya itu, ayat 2 pada pasal yang sama juga mencantumkan hak milik atas satuan rumah susun dapat beralih atau dialihkan dan dijaminkan. Selanjutnya, pada pasal 67 ayat (1) huruf c menyebutkan “Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pada huruf (d) juga menyebutkan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia atau perwakilan Negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia.
Dalam mengembangkan iklim invstasi berdaya saing global ,pemerintah berupaya melakukan modernisasi terhadap UUPA Nomor 5 Tahun 1960 ternyata berdampak sangat besar kapada pasar Indonesia. Pasar akan berkembang pesat sehingga dapat memikat lebih banyak investor untuk berinvestasi di Indonesia daripada negara Asia lainnya, seperti Singapura dan Malaysia. Dan kebijakan terkait sarusun ini saya berpandangan, pada saat negara-negara seperti Amerika Serikat, Tiongkok, dan Inggris terlihat menutup diri, Pemerintah Indonesia justru mengambil langkah dengan perspektif global. Meskipun ada peraturan yang memberikan kesempatan WNA untuk memiliki properti, tapi hanya hak ruang. Artinya, dengan kata lain ini mesti dipahami, bahwa Orang Asing tak bisa membeli rusun sekaligus tanah. Yang menjadi kajian bagaimana rusun dibangun bukan diatas tanah.
Karena ada syarat-syarat lain juga yang tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP 18 Tahun 2021, yang telah diundangkan pada tanggal 2 Februari 20021, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 28) : syarat pertama adalah orang asing hanya bisa membeli apartemen yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan (HGB). Jika rumah apartemen itu hilang, maka kepemilikan tempat hunian Orang Asing itu pun akan hilang. Hal ini diatur dalam PP, apartemen yang diperuntukkan bagi rakyat yang berpendapatan menengah dan rendah, tidak boleh dibeli oleh Orang Asing.
Namun strategi kunci pemerintah yang tengah gencar melakukan upaya reforma agraria dengan aturan ini, tentu saja akan merugikan atau dapat dikatakan menyimpangi UUPA karena perluasan hak kepemilikan apartemen bagi asing, akan semakin menyulitkan masyarakat miskin untuk mendapatkan rusun. Dan bisa jadi akan banyak warga miskin yang tak punya akses dan hak akan tanah. Namun. di tengah kemacetan agenda reforma agraria, muncul UU Cipta Kerja dengan orientasi bisnis bagi WNA dan badan usaha asing. Artinya apa, kebijakan ini bisa berdampak pada ketimpangan struktur penguasaan tanah di Indonesia karena yang akan mendapat kemudahan WNA dan badan usaha asing. Hal ini harus benar-benar jadi perhatian pemerintah, bahwa kebijakan yang diambil telah memeprhitungkan dampak yang dapat ditimbulkan, apalagi dengan banyaknya kritik atas kebijakan ini.
Perlu uraikan disini, bahwa kebingungan kemudian muncul terkait pengaturan hukum dengan penyelundupan dan eksploitasi yang melihat celah hukum dalam kepemilikan tanah dan apartemen yang bukan atau Hak Guna Bangunan oleh WNI yang menikah dengan Orang Asing. Termasuk juga permasalahan terkait bagaimana jaminan Hak Tanggungan. Pertanyaannya, bagaimana hukum dan pengaturan hukum mengenai penguasaan atas pengelolaan pemanfaatan, penggunaan dan kepemilikan terselubung atas tanah dan apartemen yang menggunakan sewa, penggunaan pinjaman, BOT, dan perjanjian lainnya dalam jangka waktu yang lama? Karena dalam Peraturan Pemerintah hal ini belum diatur.
Lalu, apakah rumah atau tempat tinggal, tanah dan apartemen milik Orang Asing atau milik Warga Negara Indonesia yang menikah dengan Orang Asing dapat disewa atau digunakan oleh pihak lain dengan imbalan pembayaran uang atau bentuk lainnya? Ataukah tempat tinggal milik orang asing dapat digunakan bersama dengan sebagian rumah atau tanah yang dibangun gedung untuk disewakan, dikontrak atau diusahakan untuk usaha lain? Dari potensi permasalahan di atas, sudah saatnya diatur secara jelas. Baik melalui PP maupun permen untuk mendapatkan kepastian hukum. Bahawasannya ketentuan lama nya jangka waktu sewa secara jelas belum diatur tegas dalam Pasal 44 UUPA, padahal dalam ketentuan penjelasan II huruf f diamanatkan Negara harus hadir mengatur kententuan tentang sewa ini. (I Made Pria Dharsana, desertasi, 2017)
Pemerintah berdalih bahwa tujuan Undang–Undang Cipta Kerja sendiri adalah mendongkrak investasi asing guna meningkatkan pertumbuhan ekonomi dalam negeri. Dari Pandangan para sarjana dan pemerhati pertanahan mengatakan, bahwa terlepas dari tujuan mulia beleid ini, tapi masih terdapat kontroversi terkait pemberian status hak milik rumah susun kepada WNA, antara lain;.
Pertama, secara konstitusional, Putusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007 menyatakan khusus mengenai Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai berlaku UU No 5 Tahun 1960 dan PP No.40 Tahun 1996. Ketentuan Pasal 143 jo. Pasal 145 UU Cipta Kerja mengenai pemberian Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMRS) kepada WNA diatas HGB adalah eror in persona. Pasalnya, dalam UU No.5 Tahun 1960 dan PP No.40 Tahun 1996, subjek hukum atas Hak Milik, HGU, dan HGB adalah WNI dan Badan Hukum Indonesia, dan Badan Hukum Asing. Sedangkan WNA hanya diberikan status Hak Pakai dan Hak Sewa (Pasal 39 huruf e PP 40 Tahun 1997 dan pasal 46 UUPA)
Kedua, secara yuridis, ketentuan pemberian Hak Milik Rumah Susun kepada WNA diatas HGB tumpang tindih dengan Pasal 19, Pasal 20, dan Pasal 21 UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang menyatakan pemanfaatan tanah milik negara untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan. Sehingga terdapat konflik norma antara UU Cipta Kerja dan UU Rumah Susun.
Ketiga, tidak sejalan dengan asas kenasionalan, asas sosialisme Indonesia, dan asas larangan pemindahan hak milik kepada WNA sebagai asas hukum agraria dan asas hukum perumahan dan pemukiman. Dalam konteks kepemilikkan tanah, kepentingan dan kebutuhan WNI harus diistimewakan dan diutamakan.
Gagasan untuk mengistimewakan warga negara juga mendapat alasan pembenar secara teori, sebagaimana tersebut dalam nukilan Jhon Chesterman dan Brian Galligan: citizenship has traditionally been an exlusory category because citizens have basic rights and privilages that non citizens do not share (warga negara secara tradisional merupakan kategori eklusif karena warga negara memiliki hak dasar dan hak istimewa yang tidak dimiliki oleh non warga negara).
Keempat, mendegradasi fungsi sosial atas keberadaan tanah negara. Pada prinsipnya, tanah dikuasi negara ditujukan untuk kepentingan warga negara. Bahkan, lewat tanah negara itu dapat dijadikan objek reforma agraria untuk dibagikan kepada rakyat miskin yang tidak punya tanah atau rumah demi mewujudkan keadilan sosial seluruh rakyat Indonesia.
Kelima, mengabaikan hasil kajian Badan Pembinaan Hukum Nasional (2013), mengenai Analisis dan Evaluasi Peraturan Perundang-Undangan Tentang Perumahan Rakyat, yang menyebutkan bahwa WNA tidak dapat memiliki sertifikat hak milik rumah susun yang dibangun diatas HGB.
Satuan rumah susun yang dibangun diatas alas hak tanah tertentu akan mempunyai karakter yang sama dengan alas haknya. Hak kepemilikan tanah hanya berlaku untuk orang Indonesia, sedangkan hak menghuni dan menempati oleh WNA hanya dimungkinkan dengan cara hak sewa atau hak pakai atas rumah. Negara seperti China, Singapura dan Malaysia saja hanya memberikan land use atau land rent, bukan land right terhadap penguasaan tanah WNA didalam negerinya.
Kajian Akdemik
Bicara soal Pemilikan Sarusun untuk WNA, dan Pemberian Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan di Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah, tentunya harus meliputi aspek filosofis, dan untuk itu mesti di pastikan apakah peraturan itu dibentuk berlandaskan Pancasila dan UUD 1945.
Selanjutnya, secara aspek sosiologis, untuk meyakinkan bahwa peraturan itu dibuat untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, dan aspek yuridisnya untuk menentukan apakah peraturan yang dibentuk itu untuk mengatasi permasalahan hukum telah mempertimbangkan peraturan yang ada, yang akan dicabut atau diubah guna mencapai kepastian hukum dan rasa keadilan masyarakat. Berdasarkan ketiga aspek tersebut: (a) disusunlah norma yang diacu, tujuan pembentukan, asas atau prinsip yang melandasi, (b) konsepsi berdasarkan bidang hukum terkait, dalam hal ini mengacu pada Hukum Tanah Nasional, dan (c) bagaimana konstruksi hukumnya.
Selanjutnya secara empiris, mesti didasarkan pada hasil penelitian yang setidaknya berisi tentang: (a) praktik penyelenggaraan saat ini, kondisi yang ada, dan permasalahan yang dihadapi masyarakat, dan (b) dampak dari penerapan aturan baru terhadap aspek kehidupan masyarakat, dan lain-lain.
Dalam pemberian kepemilikan apartemen untuk Orang Asing, Menteri ATR/BPN mengatakan bahwa Hak Pakai untuk apartemen itu dianggap menghambat bagi WNA yang bekerja di Indonesia. Disebutkan bahwa WNA perlu ruangannya (maksudnya: bangunannya), WNA membeli apartemen tanpa tanah, karena sadar atau tidak, yang dimaksudkan oleh Menteri ATR adalah rumah susun yang berdiri di atas tanah sewa.
Tanpa dibuat aturan khusus oleh UU pun, memang tidak ada masalah jika WNA membeli apartemen yang berdiri di atas tanah sewa. Pernyataan ini sesuai definisi rumah susun dalam Pasal 143. Tetapi, lain yang disampaikan oleh Menteri ATR, lain pula yang diatur dalam UU, yang mengindikasikan diperbolehkannya WNA dan Badan Hukum Asing memiliki satuan rumah susun di atas tanah HGB (Pasal 145), bahkan diberikan pula jaminan bahwa tanah-bersama yang berstatus HGB itu dapat diberikan perpanjangan dan pembaharuan hak setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi .
Satu hal yang tidak kalah kompleks, bahwa yang diatur dalam UU Cipta Kerja ini bertentangan dengan UUPA dan UU tentang Rumah Susun (UURS), maka dalam Penjelasan UU disebutkan bahwa ketentuan ini hanya berlaku dalam Kawasan Ekonomi Khusus (KEK). Pertanyaannya, apakah keberadaan KEK itu memberikan legitimasi untuk membuat peraturan yang bertentangan dengan UUPA, UURS, dan peraturan-peraturan lain yang terkait?
Lantas, Apakah KEK itu merupakan “negara dalam negara”, atau sebaliknya, apakah KEK itu tidak termasuk dalam wilayah RI sehingga tidak tunduk pada yurisdiksi hukum NKRI? Agar jangan sampai ketentuan ini hanya sebagai pintu masuk bagi penguasaan apartemen untuk orang asing tanpa ketentuan yang jelas..terutama masih lemahnya pengawasan atas pelanggaran ketentuan yang berlaku.
Pertanyaan lain, Siapa yang dapat menjamin bahwa aturan pemilikan rumah susun oleh WNA dalam UU ini tidak diikuti oleh pengembang di luar KEK, sehingga pelanggaran terhadap prinsip – prinsip UUPA dan UURS itu seperti dilegalkan juga untuk lokasi di luar KEK? Jika Bank Tanah utamanya dibentuk untuk menyediakan tanah bagi investor dengan harapan dapat membuka lapangan kerja seluasnya, pertanyaannya adalah, dari mana asal tanah untuk investor tersebut? Tentu dari hasil pengadaan tanah yang berasal dari tanah masyarakat dan masyarakat hukum adat (MHA). Jika demikian apakah tanah yang diperoleh dari pelepasan kawasan kehutanan, pelepasan tanah masyarakat hukum adat sudah tepat lokasinya dan sudah sesuai dengan zon pembangunan kawasan perumahan atau perkebunan yang ditawarkan kepada investor, jika tidak maka kawasan tersebut akan menjadi sia-sia tanpa kejelasan.
Jika hal ini terjadi, maka masyarakat dan MHA yang semula mempunyai tanah dan memperoleh hasil/ produksi dari bekerja atau mengambil manfaat dan mengusahakan tanah dan SDA lainnya dalam lingkungan tempat tinggal/bekerja dan atau dalam wilayahnya, dengan telah diberikannya ganti kerugian, mereka telah melakukan relokasi secara mandiri, jauh dari tempat tinggal semula, tanpa kepastian untuk memperoleh kesejahteraan sosial-ekonomi yang paling tidak setara dengan kondisi sebelumnya.
Tak Semua WNA Bisa Punya Rumah Tinggal
Presiden Joko Widodo (Jokowi) mengeluarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Aturan ini merupakan turunan dari ketentuan Pasal 142 dan Pasal 182 huruf b Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Dalam aturan tersebut dicantumkan orang asing atau warga negara asing ( WNA) dapat memiliki satuan rumah susun (sarusun).
Kriteria WNA atau orang asing merupakan orang yang bukan Warga Negara Indonesia (WNI) yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. Peraturan yang disusun ini memberikan WNA berkesempatan memiliki hak pakai dengan jangka waktu serta Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HM-SRS).
Tentunya, WNA yang bisa mendapatkan hak ini telah mempunyai izin sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Lalu apa saja hak kepemilikan terhadap rumah tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh WNA?
Menurut peraturan pemerintah, hak yang dapat dimiliki WNA terdiri dari hak:
• Rumah tapak di atas tanah berupa hak pakai, atau hak pakai di atas hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Tanah, atau Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan Tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.
• Rumah Susun yang dibangun di atas bidang tanah dengan hak pakai atau hak guna bangunan di atas tanah negara, hak pakai atau hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan, dan hak pakai atau hak guna bangunan di atas tanah hak milik. Namun dengan catatan bahwa rumah susun dibangun di Kawasan ekonomi khusus, Kawasan perdagangan bebas dan Pelabuhan bebas, kawasan industry, dan Kawasan ekonomi lainnya. Perlu diketahui bahwa, hak ini juga akan diberikan dengan beberapa batasan ketentuan seperti minimal harga, luas bidang tanah, jumlah bidang tanah atau unit Satuan Rumah Susun, serta peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.
“Hak milik atas satuan rumah susun diberikan kepada warga negara Indonesia (WNI); badan hukum Indonesia; orang asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia,” sebagaimana disebutkan Pasal 67.
Regulasi ini mengubah, menghapus dan/atau menetapkan pengaturan baru atas beberapa ketentuan yang diatur dalam PP 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Pada pasal 26 tertulis dalam rangka mendorong pertumbuhan ekonomi melalui investasi perlu memberikan kemudahan bagi orang asing atau warga negara asing (WNA) untuk memiliki hunian atau rumah tinggal.
WNA yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan mereka pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Jika WNA tersebut meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian dapat diwariskan. Dalam hal ahli waris merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan,” tulis pasal yang sama mengubah pasal 2 PP 103 Tahun 2015.
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki WNA dapat berupa rumah di atas tanah atau rumah susun. Keduanya tidak bisa menjadi hak milik, melainkan hak pakai atau hak guna bangunan. “Rumah tempat tinggal atau hunian baik rumah tunggal atau satuan rumah susun dapat dimiliki orang asing untuk pembelian unit baru atau unit lama. Ketentuan lebih lanjut mengenai pembelian Rumah tempat tinggal atau hunian diatur dengan peraturan menteri (pasal 5). Kendati diizinkan, namun, tak semua orang asing bebas tinggal dan memiliki sarusun tersebut sebagaimana tertulis dalam Pasal 69. Melainkan, hanya orang asing yang memiliki izin keimigrasian secara resmi yang dapat memiliki sarusun atau rumah tempat tinggal.
Orang asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Selanjutnya, ditegaskan pula bahwa kepemilikan sarusun atau rumah tinggal oleh orang asing hanya berstatus hak pakai. Bahkan orang asing tidak dibebaskan begitu saja untuk membeli atau memiliki rumah susun atau hunian di Indonesia.
Ada sejumlah batasan yang diterapkan, seperti harga, luas bidang tanah, dan bahkan jumlah bidang tanah atau unit satuan rumah susun. Pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 71 diberikan dengan batasan: minimal harga; luas bidang Tanah; jumlah bidang Tanah atau unit Satuan Rumah Susun; dan peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian dan batasan atas kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 69 sampai dengan Pasal 72 diatur dalam Peraturan Menteri. Selanjutnya, jika orang asing yang memiliki sarusun atau hunian di Indonesia dengan status hak pakai ini meninggal dunia, maka kepemilikan sarusun tersebut dapat diwariskan kepada ahli waris. Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. [T]
DAFTAR PUSTAKA
. Undang- Undang Nomor 5 tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria
• Undang-undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
• Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Kertas kebijakan Analisis UU Cipta Kerja FH UGM – edisi 5 Nopember 2020
