PERDEBATAN mengenai mekanisme perolehan tanah oleh Perseroan Terbatas (PT) sesungguhnya tidak lagi hanya berkisar pada pilihan antara Akta Jual Beli (AJB) atau pelepasan hak. Perkembangan regulasi pertanahan dalam beberapa tahun terakhir menunjukkan pergeseran paradigma yang cukup mendasar. Negara tidak lagi menempatkan penguasaan dan peralihan hak atas tanah sebagai instrumen utama pengendalian. Sebaliknya, tata ruang, perlindungan lahan pertanian, dan pengendalian pemanfaatan ruang kini menjadi garda terdepan kebijakan pertanahan nasional.
Transformasi tersebut semakin nyata sejak diterapkannya sistem Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), penguatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD), Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B), dan Lahan Baku Sawah (LBS). Dalam konstruksi hukum yang baru ini, keberhasilan memperoleh tanah tidak serta-merta menjamin keberhasilan memperoleh hak atas tanah ataupun izin pemanfaatannya.
Terbitnya Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah menunjukkan upaya pemerintah mempercepat pelayanan pertanahan melalui desentralisasi kewenangan kepada Kantor Pertanahan dan Kantor Wilayah BPN. Kebijakan tersebut patut diapresiasi karena memberikan kepastian pelayanan sekaligus mendukung iklim investasi.
Namun, muncul pertanyaan mendasar yang layak dikaji secara kritis: apakah mekanisme pelepasan hak masih relevan sebagai instrumen wajib dalam perolehan tanah oleh Perseroan Terbatas ketika negara telah memiliki instrumen pengendalian yang jauh lebih efektif melalui rezim tata ruang dan perlindungan lahan pertanian?
Pertanyaan tersebut menjadi penting karena dalam praktiknya tidak sedikit investor yang telah berhasil memperoleh tanah, tetapi pada akhirnya menghadapi hambatan akibat ketidaksesuaian tata ruang atau status perlindungan lahan. Dengan kata lain, risiko terbesar dalam investasi pertanahan saat ini tidak lagi semata-mata terletak pada keabsahan hak, melainkan pada legalitas pemanfaatan ruang.
Pergeseran Paradigma Pengendalian Tanah
Jika dicermati secara sistematis, pengendalian pertanahan modern tidak lagi bertumpu pada status tanah semata, melainkan pada kesesuaian pemanfaatan ruang. Investor dapat memperoleh tanah melalui jual beli ataupun pelepasan hak. Namun, apabila lokasi tersebut berada di kawasan yang tidak sesuai dengan tata ruang atau termasuk kawasan yang dilindungi, permohonan hak atas tanah tetap dapat ditolak.
Pandangan tersebut sejalan dengan pemikiran Maria S.W. Sumardjono yang menegaskan bahwa kebijakan pertanahan modern tidak cukup hanya berorientasi pada percepatan pembangunan dan investasi. Kebijakan tersebut juga harus memperhatikan dampak sosial, langkah mitigasi risiko, serta kepastian hukum sejak tahap perencanaan.
Dalam paparannya pada International Conference on Social Impact Assessment yang diselenggarakan Kementerian ATR/BPN pada 17 September 2024, Maria S.W. Sumardjono menekankan bahwa setiap rencana pemanfaatan tanah harus diuji sejak awal untuk mengidentifikasi potensi dampak sosial sekaligus menyiapkan langkah mitigasi yang memadai. Dengan demikian, proses pengadaan tanah dapat berlangsung secara clean and clear, memberikan kepastian hukum, dan tidak meninggalkan masyarakat yang terdampak.
Dalam konteks tersebut, rasionalitas investasi tidak lagi hanya diukur dari kemampuan memperoleh hak atas tanah. Rasionalitas itu juga ditentukan oleh kemampuan memastikan kesesuaian tata ruang, keberadaan KKPR, perlindungan LSD dan LP2B, serta jaminan keberlanjutan sosial dan lingkungan. Dengan demikian, percepatan investasi dan perlindungan lahan pertanian bukanlah dua kepentingan yang saling bertentangan, melainkan dua instrumen yang harus berjalan secara seimbang.
Analisis Rasionalitas Perolehan Tanah oleh Perseroan Terbatas
Kritik Arya Hadi Dharmawan sesungguhnya menyentuh akar persoalan agraria modern, yakni benturan antara capital logic yang mendorong akumulasi modal korporasi dengan ecological logic yang menekankan keberlanjutan ruang hidup masyarakat agraris. Menurut Dharmawan, ekspansi korporasi melalui penguasaan lahan berskala besar sering kali tidak lagi berorientasi pada produktivitas tanah, melainkan pada penguasaan ruang sebagai instrumen ekonomi sekaligus politik agraria (Arya Hadi Dharmawan, 2022).
Economic of Size dan Economic of Scale
Arya Hadi Dharmawan membedakan dua bentuk rasionalitas yang kerap tercampur dalam praktik investasi pertanahan.
Pertama, economic of size, yaitu rasionalitas yang berorientasi pada seberapa luas tanah dapat dikuasai. Dalam model ini, keuntungan tidak selalu berasal dari produktivitas tanah, melainkan dari penguasaan aset, spekulasi nilai tanah, dan praktik land banking. Akibatnya, tanah berubah menjadi instrumen finansial yang terlepas dari fungsi sosial dan fungsi produktifnya.
Kedua, economic of scale, yaitu rasionalitas yang bertumpu pada peningkatan efisiensi produksi melalui teknologi, manajemen, dan produktivitas lahan. Frank Ellis dalam Peasant Economics: Farm Households and Agrarian Development (Cambridge University Press, 1993) menjelaskan bahwa skala ekonomi dapat dicapai tanpa menghilangkan eksistensi petani lokal sepanjang pengelolaannya dilakukan secara efisien dan berkelanjutan.
Ketika korporasi lebih mengejar economic of size, tanah berpotensi direduksi menjadi komoditas investasi semata. Borras dan Franco dalam kajiannya mengenai global land grabbing menunjukkan bahwa akumulasi tanah berskala besar kerap memicu ketimpangan agraria, alih fungsi lahan pangan, serta marginalisasi masyarakat lokal (Borras & Franco, 2012).
Paradoks KKPR sebagai Instrumen Percepatan Investasi
Secara normatif, KKPR dirancang untuk menyederhanakan birokrasi sekaligus memberikan kepastian bagi investasi. Namun, dari perspektif ekologi politik, instrumen ini juga berpotensi melahirkan ketimpangan baru apabila tidak diimbangi dengan perlindungan terhadap masyarakat agraris.
Nancy Peluso dan Christian Lund menjelaskan bahwa kontrol atas tanah pada era modern tidak selalu dilakukan melalui kepemilikan langsung, tetapi juga melalui instrumen hukum, perizinan, dan pengaturan ruang yang memberikan legitimasi terhadap penguasaan suatu wilayah (New Frontiers of Land Control, Routledge, 2011).
Dalam praktiknya, KKPR dapat memunculkan setidaknya tiga persoalan utama.
Pertama, KKPR dapat memberikan legitimasi awal kepada korporasi untuk mengamankan ruang investasi sebelum proses penguasaan tanah selesai dilakukan.
Kedua, KKPR berpotensi menciptakan asimetri informasi karena korporasi memiliki akses terhadap data spasial, modal, dan jaringan birokrasi yang jauh lebih kuat dibandingkan masyarakat lokal. Tania Murray Li dalam Land’s End: Capitalist Relations on an Indigenous Frontier (Duke University Press, 2014) menunjukkan bahwa masyarakat kerap baru mengetahui wilayahnya masuk dalam rencana investasi ketika proses pembebasan tanah telah dimulai.
Ketiga, KKPR berpotensi menggeser fungsi sosial tanah menjadi sekadar instrumen akumulasi modal. Padahal, Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria secara tegas menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
Dampak terhadap Perlindungan Lahan Sawah dan Reforma Agraria
Dominasi pendekatan economic of size berpotensi menimbulkan konsekuensi serius terhadap keberlanjutan sektor pertanian nasional. Gunawan Wiradi mengingatkan bahwa alih fungsi lahan pertanian yang tidak terkendali dapat melemahkan fondasi reforma agraria sekaligus mengancam ketahanan pangan nasional (Gunawan Wiradi, 2009). Dalam praktiknya, tekanan investasi sering kali mendorong perubahan kebijakan tata ruang daerah yang pada akhirnya membuka ruang bagi konversi lahan sawah produktif.
Lebih jauh, sawah tidak hanya memiliki nilai ekonomi, tetapi juga mengandung fungsi sosial, budaya, dan ekologis. Arya Hadi Dharmawan menegaskan bahwa hilangnya lahan pertanian berarti hilangnya ruang reproduksi sosial masyarakat desa, termasuk sistem pengairan, hubungan kerja komunal, serta identitas budaya pedesaan yang telah terbentuk selama puluhan, bahkan ratusan tahun.
Kondisi tersebut juga berpotensi bertentangan dengan semangat reforma agraria. Menurut Mohammad Shohibuddin, reforma agraria pada hakikatnya bertujuan menciptakan distribusi penguasaan tanah yang lebih adil dan mengurangi konsentrasi kepemilikan tanah pada kelompok tertentu (Reforma Agraria di Indonesia, 2018). Oleh karena itu, kebijakan investasi tidak boleh mendorong terjadinya rekonsentrasi penguasaan tanah dalam skala besar oleh badan hukum.
Dalam perspektif yang lebih luas, Romli Atmasasmita mengemukakan bahwa hukum harus berfungsi sebagai instrumen pembangunan (law as a tool of development), bukan justru menjadi penghambat pembangunan (Romli Atmasasmita, 2012). Pemikiran tersebut mengajarkan bahwa setiap prosedur hukum harus selalu diuji efektivitas dan relevansinya.
Apabila tujuan pengendalian tanah telah dapat dicapai melalui instrumen tata ruang, KKPR, LSD, LP2B, dan LBS, muncul pertanyaan akademik yang layak diajukan: apakah mekanisme pelepasan hak masih diperlukan sebagai instrumen wajib dalam perolehan tanah oleh Perseroan Terbatas?
Dari perspektif praktik kenotariatan dan PPAT, fokus pemeriksaan hukum dalam transaksi pertanahan kini telah berubah secara signifikan. Jika sebelumnya perhatian utama tertuju pada keabsahan subjek hukum, status hak atas tanah, kewenangan bertindak para pihak, serta keabsahan dokumen, kini perhatian terbesar justru terletak pada aspek tata ruang dan keberlanjutan pemanfaatan tanah.
Tidak sedikit transaksi korporasi yang secara yuridis telah memenuhi seluruh persyaratan, tetapi pada akhirnya menghadapi hambatan karena lokasi tanah berada di kawasan yang tidak sesuai dengan tata ruang, termasuk kawasan LSD, LP2B, maupun LBS. Dalam situasi demikian, sertipikat yang bersih sekalipun tidak otomatis menjamin keberhasilan investasi.
Karena itu, peran notaris dan PPAT tidak lagi cukup dipahami sebagai pejabat pembuat akta semata. Keduanya harus bertransformasi menjadi legal risk manager yang mampu mengidentifikasi risiko tata ruang, risiko agraria, risiko lingkungan, serta risiko keberlanjutan investasi sejak tahap awal transaksi.
Penulis berpandangan bahwa terbitnya Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2025 menunjukkan negara sedang bergerak menuju percepatan pelayanan pertanahan melalui desentralisasi kewenangan. Pada saat yang sama, negara juga memperkuat sistem pengendalian melalui rezim tata ruang dan perlindungan lahan pertanian.
Oleh karena itu, diskursus mengenai AJB atau pelepasan hak tidak lagi dapat dipandang sebagai persoalan administratif semata. Pertanyaan yang lebih mendasar adalah apakah pelepasan hak masih memiliki fungsi strategis dalam sistem pertanahan modern ketika instrumen pengendalian utama telah bergeser kepada KKPR, RTRW, RDTR, LSD, LP2B, dan LBS.
Apabila tujuan utama negara saat ini adalah memastikan kesesuaian pemanfaatan ruang, menjaga ketahanan pangan, dan menjamin keberlanjutan pembangunan, maka pembaruan hukum pertanahan sudah selayaknya mulai mengkaji kembali apakah pelepasan hak masih merupakan kebutuhan hukum yang esensial, atau justru telah menjadi mata rantai prosedural yang tidak lagi sejalan dengan paradigma pengendalian pertanahan modern.[T]
Penulis: I Made Pria Dharsana
Editor: Jaswanto
