Jual Beli Tanah di Indonesia
Setiap negara menerapkan peraturan yang berbeda terkait hukum tanah. Di Indonesia, aturan jual beli tanah mengacu pada beberapa instrumen hukum, yaitu Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang sekarang dirubah dengan Peraturan Pemerintah no 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak-hak atas tanah, satuan rumah susun dan pendaftaran tanah
Jual Beli Tanah dalam KUHPer tanah dikategorikan sebagai benda-benda tidak bergerak sesuai dengan Pasal 506 undang-undang tersebut.
Oleh karena itu, ketika membeli tanah, yang berpindah bukan objeknya, melainkan hak kepemilikan atas tanah .KUH Perdata sendiri telah mengatur ketentuan-ketentuan umum dalam jual beli yang berlaku juga untuk tanah. Menurut KUH Perdata jual beli harus didasarkan pada persetujuan yang mengikat antara satu pihak yang menyerahkan barang dan pihak lain yang membayar harga atas barang tersebut.
Dalam Pasal 1458 dikatakan bahwa “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tertentu beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.”
Syarat sahnya pernyajian, sebagaimana diatur didalam Pasal 1320 KUHPer:
1. kesepakatan mereka yang mengikat dirinya, 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3. suatu pokok persoalan tertentu, dan 4. suatu sebab yang tidak terlarang.
Sedangkan transaksi menjadi batal bila terjadi ketidaksetujuan dalam perjanjian, kekhilafan atau adanya paksaan dalam menyetujui (Pasal 1321 KUH Perdata) apa yang dikenal dengan Dwang, Bedroghdan Dwaling.
Jual Beli Tanah Menurut PP 37 Tahun 1998
Untuk membuat perjanjian jual beli, tidak dapat dilakukan antara penjual dan pembeli saja. Mereka perlu dibimbing oleh pejabat negara, dalam hal ini PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Hal ini diatur dalam PP No. 37 tahun 1998 yang dirubah dengan PP 24 Tahun 2016.
Kewenangan PPAT berdasarkan PP No. 37 Tahun 1998 junto PP 24 Tahun 2016 adalah membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. PPAT tidak dapat ditemukan di semua wilayah.
Bagi daerah yang belum memiliki PPAT, pembuatan akta jual beli dapat dibantu oleh Camat yang berperan sebagai PPAT sementara. Ini sesuai dengan Pasal 1 ayat (2) undang-undang yang sama.
Apakah Jual Beli Tanah Dapat Dibuat di Hadapan Notaris?
Praktek jual beli dihadapan Notaris dilakukan dengan pembuatan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang berisi janji pihak penjual kepada pihak pembeli untuk menyerahkan sebidang tanah beserta benda-benda yang berdiri diatasnya sebagaimana tertera dalam sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha dan janji pihak pembeli kepada pihak penjual untuk menyerahkan sejumlah uang yang telah disepakati para pihak untuk membayar tanah tersebut, selain hal tersebut juga diatur mengenai tata cara pembayaran tanah tersebut.
Akta PPJB dibuat untuk mengikat pihak penjual dan pembeli. Akta PPJB dibuat sebagai perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Pasal 1313 KUHPer perjanjian antara satu orang atau lebih dengan satu atau lebih yang menimpulkan akibat hukum yang mengikat para pihak.
PPJB yang dibuat di hadapan Notaris merupakan akta otentik, bisa dilihat dalam Pasal 1868 KUH Perdata. Sementara dalam pasal 1870 KUH Perdata menyatakan penegasan bahwa akta yang dibuat di hadapan notaris mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Adapun, kutipannya sebagai berikut, Pasal 1870 KUH Perdata (Terjemahan R. Subekti)
“Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”
Dalam hal ini, PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan.
Umumnya PPJB dibuat baik secara Notariil maupun di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB. Artinya : perjanjian PPJB Yang dibuat oleh penjual dan pembeli tanpa melibatkan pihak notaris/ PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Dalam bahasa hukumnya dikenal dengan istilah akta non otentik. Namun sering juga PPJB dibuat secara Notariil.
Kenapa Mesti PPJB
Konsep dasar transaksi jual beli tanah yaitu sifatnya hukum adat; adalah terang dan tunai. Terang, berarti dilakukan secara terbuka, jelas objek dan subjek pemilik, lengkap surat-surat serta bukti kepemilikannya. Tunai, berarti dibayar seketika dan sekaligus. Dibayarkan pajak-pajaknya, tanda tangan Akta Jual Beli, untuk kemudian diproses balik nama sertifikatnya. Namun, pada praktiknya, karena berbagai alasan, konsep terang dan tunai itu seringkali belum dapat dipenuhi.
Belum terpenuhi, bukan berarti transaksi tidak bisa dilakukan, ada instrumen lain, yaitu dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) sebagai pengikat, sebagai tanda jadi transaksi jual beli tersebut, sambil menunggu yang belum beres atau belum lengkap. Belum terpenuhinya persyaratan untuk Akta Jual Beli, bisa jadi karena pembayaran belum lunas/dicicil, sertifikat masih dalam proses pemecahan atau proses lainnya, belum mampu membayar pajak, atau kondisi lainnya yang legal.
Lunas Maupun Belum Lunas
- Akta Pengikatan jual beli yang baru merupakan janji-janji karena biasanya harganya belum lunas (biasa disebut sebagai: PJB Belum Lunas)
- Akta Pengikatan Jual beli yang pembayarannya sudah dilakukan secara LUNAS, namun belum bisa dilaksanakan pembuatan akta jual belinya di hadapan PPAT yang berwenang, karena masih ada proses yang belum selesai, misalnya: masih sedang dalam proses pemecahan sertifikat, masih sedang dalam proses penggabungan dan berbagai alasan lain yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dibuat (biasa disebut sebagai: PJB Lunas). penomena puncak gunung es dalam lingkungan pengavling atau developermelibatkan rekan Notaris
Apa Itu Jual Beli Gantung?
Prakteknya jual beli hak atas tanah yang belum dibalik nama hak Milik/HGB/HP/HGU atas tanah dengan cara pemberian kuasa menjualkan namun penerima kuasa/pembelinya dikosongkan,bahkan nomor dan tanggal akta juga dikosongkan atau lebih dikenal dengan istilah jual beli gantung, maka timbul suatu penyelundupan hukum yang sangat strategis dan terselubung. Terselubung karena jual beli gantung tersebut bertujuan untuk mencari celah hukum oleh pihak pengkapling tanah untuk tidak mendaftarkannya peralihan tanahnya di Kantor Pertanahan,
Di dalam UUPA telah ditentukan bahwa tanah-tanah di seluruh wilayah Negara Republik Indonesia harus didaftarkan, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 19 ayat (1) UUPA yang berbunyi: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftaran Tanah, yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Selain itu juga diatur dalam ketentuan Pasal 23 ayat (1) UUPA berbunyi: hak milik, demikian juga setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA.
Dikatakan strategis karena kuasa menjualkan biasanya bertujuan untuk menghindari pembayaran pajak-pajak dalam peralihan hak milik atas tanah yang akan dijual kembali tersebut.” Hal ini tentunya dapat membawa resiko dan konsekuensi hukum yang pada puncaknya dapat menimbulkan beban tanggung jawab, baik bagi penjual atau pemberi kuasa maupun bagi penerima kuasa atau pihak ketiga yang berkepentingan.
Apa Modus yang Digunakan untuk Membuat PPJB Gantung? Draf akta atau akta yang hanya ditanda tangan oleh Penjual dengan pemberian kuasa substitusi.
Keabsahan PPJB yang dibuat di hadapan Notaris berdasarkan kuasa yang bermasalah ( tidak pernah ditandatangani penerima kuasa yang sebenarnya), bahwa akta PPJB tsb digantung, tidak ditanggalkan, tidak dinomorkan.
Untuk apa diperlukan Kuasa Jual? Pemberian kuasa diatur dalam Pasal 1792 KUHPerdata menyatakan bahwa: pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
Syarat sahnya pemberian kuasa diberikan secara formil sesuai dengan ketentuan tunduk pada hukum perdata, baik yang dibuat dihadapan Notaris maupun dibawah tangan, sebagimana dirumuskan pada Pasal 1793 KUHPerdata yang substansinya menyatakan bahwa: Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum, dalam suatu tulisan di bawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat maupun dengan lisan. Sedangkan akta kuasa menjualkan masuk ke dalam kategori kuasa yang digunakan untuk memindahtangankan benda yang sejatinya hanya dapat dilakukan oleh pemiliknya saja.
Maka dari itu, kuasa menjual tidak boleh menggunakan kuasa umum. Kuasa menjual ini, masuk dalam klausul dalam akta PPJB, dan berbentuk akta tersendiri. Jadi, ketika tandatangan, pihak penjual maupun pihak pembeli menandatangani dua akta: akta PPJB dan Akta Kuasa Menjual. Sehingga kuasa menjualkan merupakan akta tersendiri namun merupakan perjanjian ikutan dari akta PPJB, dan akta kuasa menjualkan merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dari akta PPJB yang dapat dikatakan akta kuasa menjual merupakan asesoir terhadap perjanjian pokoknya yaitu akta PPJB.
Apa Akibat Hukum Adanya PPJB Gantung?
Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT. Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli. Hal mana ada pihak yang menggunakan PPJB tersebut sebagai bukti dalam gugatannya setelah 10 (sepuluh) tahun PPJB tersebut dibuat.
Hal tersebut bisa saja dilakukan oleh pihak tersebut apabila memang ada hal yang dipersengketakan oleh para pihak dalam suatu perjanjian atau dengan pihak-pihak lain yang mendapat hak dari PPJB tersebut.
Dengan demikian, apabila ada pihak-pihak lain di luar pihak-pihak dalam PPJB, yang digugat dalam perkara tersebut, pihak yang menggugat harus dapat membuktikan adanya hubungan hukum antara penggugat dengan pihak-pihak di luar PPJB tersebut. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung melalui Putusan MA No. 4 K/Rup/1958 tertanggal 13 Desember 1958, yang memiliki kaidah hukum sebagai berikut:
“Untuk dapat menuntut seseorang di depan pengadilan adalah syarat mutlak bahwa harus ada perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang berperkara.”
Selain itu, mengingat rentang waktu sejak dibuatnya PPJB tersebut sampai dengan perkara tersebut bergulir di pengadilan belumlah melebihi masa Daluwarsa yang ditentukan oleh hukum untuk menuntut, yaitu selama 30 (tiga puluh) tahun, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1967 KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut:
“Segala tuntutan hukum, baik yang bersifat perbendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan siapa yang menunjukkan adanya daluwarsa itu tidak usah mempertunjukkan suatu alas hak, lagipula tak dapatlah dimajukan terhadapnya sesuatu tangkisan yang didasarkan kepada itikadnya yang buruk.”
Jika PPJB dan KJ merupakan Akta Notaris tidak ditandatangani pihak pembeli; tidak ditanda tangani pada saat yang sama; tidak dibacakan ; tidak dikenal oleh pihak yang satu terhadap pihak yang lain; jelas tidak dinomorkan.;tidak ditanggalkan:
jika halnya demikian apakah dapat dikatakan akta Otentik sebagaimana diatur dalam UUJN. Nomor 30 tahun 2004 jo UUJN P nomor 2 tahun 2014?
Benefit Apa yang Diharapkan Dibuatnya PPJB Gantung? Akan dijual atau dialihkan kepada pihak lain dengan harga yang jauh lebih tinggi, untuk menghindari pajak doble karena peralihan.
Jual Beli
Untuk memperjelas hal tersebut maka saya akan gunakan perbuatan hukum jual beli sebagai contoh PPAT yang akan membuat Akta Jual Beli harus memastikan bahwa Akta Jual Beli tersebut berlaku sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum jual beli oleh para pihak (penjual dan pembeli). Sehingga PPAT berkewajiban untuk memperhatikan dan memastikan bahwa benar jual beli tersebut telah berlangsung, PPAT berkewajiban untuk sekurang-kurangnya memperhatikan :
- Syarat Sahnya perjanjian (1320 KUHPerdata),
- Unsur-unsur yang esensialia dalam jual beli telah dipenuhi,
- Telah dilakukan pengecekan (karena ada kewajiban PPAT untuk melakukan pengecekan sebelum membuat akta),
- Telah dilakukan Pembayaran Pajak. (saat ini pembayaran pajak menjadi syarat untuk dapat dibuatnya akta PPAT)
Dalam banyak kasus, PPAT yang TERKENA MASALAH baik perdata maupun pidana karena anggapan PPAT hanya menuangkan (mengkonstatir saja), saya perlu sampaikan pada saat ini mengenai formalitas pembuatan akta tersebut PPAT tidak dalam keadaan menuangkan atau mengkonstatir, tetapi PPAT memastikan perbuatan hukum tersebut telah berlangsung. Dengan memahami tugas dan fungsi PPAT, maka kita dapat melindungi diri kita, karena kita tahu mana yang kita hanya mengkonstatir dan mana yang harus kita memastikan.
Jika bentuknya adalah akta PPJB Belum Lunas, maka dapat ataupun tidak disertai dengan akta kuasa, kecuali syarat-syarat pemenuhan suatu kewajiban. Sedangkan jika pembayaran sudah lunas dan dibuatkan akta PPJB Lunas, maka didalamnya diikuti dengan akta kuasa menjual, dan ada pula dengan cara dari penjual kepada pembeli atau dengan akta kuasa menjualkan dari pemegang hak atas tanah kepada pengkapling selanjutnya dilanjutkan kepada pembeli tanah kapling tersebut.
Pada kuasa menjualkan mengatur atas pemberi kuasa menjual, melepaskan hak, mengoper atau dengan cara lain memindahtangankan kepada pihak lain baik secara sebagian maupun keseluruhan. Pada saat pelaksanaan jual beli maka jual beli akan dilakukan antara pengkapling dengan pembeli tanah kapling tersebut.
Pemberian kuasa dimaksudkan, ketika semua persyaratan sudah terpenuhi, tanpa perlu kehadiran penjual (pemilik tanah awal), karena sudah terwakili/sudah memberikan kuasa. Konsep pemberi dan penerima kuasa membentuk suatu ikatan dan hubungan hukum, sehingga penerima kuasa bertindak untuk mewakili pemberi kuasa, namun demikian hak dari pemberi kuasa tidak beralih secara mutlak karena kuasa yang diberikan dapat dicabut atau ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
Selama pemberian kuasa berlangsung, maka penerima kuasa berhak untuk bertindak atas berbuat atas nama pemberi kuasa yang terbatas pada substansi yang dikuasakan
Apakah PPJB dapat dibatalkan? Pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan penjual. Sebelumnya kami berasumsi bahwa penjual merupakan developer dan bukanlah penjual perorangan. Selain itu, kami juga mengasumsikan bahwa di antara penjual dan pembeli telah menandatangani Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Pembatalan PPJB dan Akibat Hukum berpedoman dengan Permen PUPR Nomor 11. PRT/M/2019 tentang sistem perjanjian jual beli rumah (“Permen PUPR 11/2019”). [T]
