KONVERSI lahan pertanian di Bali telah mencapai tingkat yang mengkhawatirkan. Dalam beberapa dekade terakhir, tekanan pembangunan semakin kuat, terutama di wilayah Bali Selatan dan kawasan-kawasan yang terhubung dengan ekonomi pariwisata. Badan Pusat Statistik Provinsi Bali mencatat bahwa antara tahun 2019 dan 2024 Bali telah kehilangan 6.522 hektar lahan sawah. Ini berarti, 1.304 hektar lahan sawah berubah menjadi lahan terbangun setiap tahun. Selain itu, kondisi di Bali juga menunjukkan persoalan lain yang terkait seperti kemacetan yang kian akut, banjir yang semakin sering, krisis sampah yang belum menemukan solusinya, hingga meningkatnya angka kriminalitas. Persoalan ini bukan hanya persoalan fisik, tetapi juga persoalan ekologis, sosial, ekonomi, dan budaya.
Di tengah situasi tersebut, muncul usulan agar Bali mulai memberi ruang bagi bangunan yang lebih tinggi, yaitu sampai 45 meter. Alasan yang sering dikemukakan tampak logis pada permukaan: bila bangunan dapat dibuat vertikal, kebutuhan lahan horizontal dapat dikurangi; bila kebutuhan lahan berkurang, konversi sawah dan lahan pertanian dapat ditekan. Namun argumen ini perlu diperiksa dengan lebih hati-hati. Ia mengandung asumsi yang terlalu cepat, seolah-olah persoalan alih fungsi lahan dapat diselesaikan hanya dengan menambah ketinggian bangunan.
Aturan pembatasan ketinggian bangunan sendiri telah menjadi instrument pengendalian sejak tahun 1974 atau lima tahun sejak Bali ditetapkan sebagai pusat pengembangan kepariwisataan nasional untuk wilayah tengah Indonesia. Penetapan batasan ini, dalam pemahaman saya, memiliki setidaknya dua tujuan: pertama, dari sisi bisnis akan menjaga agar kelastarian budaya yang menjadi daya tarik Bali di mata audiens international terjaga; dan kedua, menjaga komposisi ruang tetap dalam skala manusia sehingga mencegah disorientasi orang Bali sebagai penghuni pulau. Keduanya memberikan Bali kemampuan untuk mengendalikan lansekap, menjaga hubungan visual antara bangunan dan alam, serta mempertahankan karakter ruang.
Selama ini, batas ketinggian bangunan di Bali bukan sekadar aturan teknis. Perda RTRW Bali yang berlaku saat ini adalah Perda Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 tentang RTRW Provinsi Bali 2023–2043. Dalam konteks sebelumnya, Perda Nomor 16 Tahun 2009 dan Perda Nomor 8 Tahun 2015 juga telah memuat prinsip pembatasan ketinggian bangunan maksimum 15 meter, meskipun regulasi tersebut kemudian diperbarui atau dicabut oleh kerangka RTRW yang lebih baru. Hal ini menunjukkan bahwa batas ketinggian 15 meter bukan muncul secara kebetulan, melainkan bagian dari sejarah panjang upaya pengendalian ruang Bali.
Masalah utama dalam usulan bangunan tinggi adalah anggapan bahwa vertikalisasi secara otomatis akan menghemat lahan. Saya sendiri memiliki pandangan sebaliknya karena pada kenyataannya, bangunan tinggi tidak selalu berarti pembangunan yang lebih hemat ruang secara sosial dan ekologis. Bangunan tinggi membutuhkan infrastruktur yang jauh lebih besar: akses jalan, parkir, air bersih, listrik, pengolahan limbah, sistem keselamatan kebakaran, jaringan logistik, dan kapasitas evakuasi. Jika infrastruktur tersebut tidak disiapkan, bangunan tinggi hanya memindahkan tekanan dari tanah ke sistem kota. Ia mungkin mengurangi tapak bangunan, tetapi dapat menambah beban kawasan.
Selanjutnya, kita perlu bertanya, siapa yang sebetulnya yang akan tinggal bangunan tinggi tersebut? Ini pertanyaan krusial karena banyak asumsi bahwa yang akan menghuni bangunan adalah mereka yang selama ini tinggal di perumahan tapak. Dan ini adalah asumsi yang memiliki kemungkinan tingkat kekeliruan yang tinggi. Bangunan tinggi hanya mungkin dibangun oleh investor kelas atas yang memiliki akses perbankan kuat. Karena itu, sasaran pasarnya bisa dipastikan adalah kelompok masyarakat dari golongan mampu. Jika bangunan tinggi dibangun untuk hotel, apartemen mewah, rumah sakit swasta, kampus komersial, atau properti investasi, maka ia tidak otomatis menjawab persoalan kebutuhan ruang masyarakat lokal. Bangunan tinggi bisa saja jatuh menjadi instrumen investasi, bukan alat pemerataan ruang seperti yang diasumsikan. Kemungkinan keberhasilan atau kegagalannya akan sangat ditentukan oleh mekanisme pasar. Satu contoh kegagalan bangunan tinggi adalah Forest City di Malaysia yang kini dijuluki sebagai kota hantu akibat semua asumsi yang dibuat sebelum pembangunan tidak terjadi setelah bangunan selesai.
Disinilah kehati-hatian dibutuhkan sebelum mengambil sikap yang akan mempengaruhi Bali di masa depan. Kebijakan tentang ketinggian bangunan bukanlah hal teknis semata tetapi ia adalah masalah ekonomi-politik lahan. Di Bali, tanah bukan sekadar komoditas properti. Tanah berkaitan dengan pertanian, banjar, pura, warisan keluarga, identitas desa, dan keberlanjutan sosial masyarakat. Ketika bangunan tinggi diperbolehkan, nilai lahan pada titik-titik tertentu dapat melonjak. Kenaikan nilai tanah ini berpotensi mempercepat spekulasi, mendorong pelepasan tanah oleh masyarakat lokal, dan memperbesar tekanan terhadap lahan-lahan yang sebelumnya masih bertahan sebagai ruang hidup komunal atau pertanian produktif. Alih-alih akan menyelamatkan lahan sawah, ia justru bisa menjadi faktor pendorong baru bagi konversi lahan yang lebih parah.
Sebelum kita memulai pembahasan yang lebih mendalam, pertanyaan yang harus diajukan bukan hanya “bolehkah Bali memiliki bangunan tinggi?”, tetapi “untuk siapa bangunan tinggi itu dibangun, di mana lokasinya, siapa yang memperoleh manfaatnya? Kemuadian yang tidak kalah krusial adalah memeriksa siapa yang menanggung bebannya, dan apakah ia benar-benar menyelesaikan persoalan yang diklaim ingin diselesaikan?” Tanpa menjawab pertanyaan tersebut, kebijakan bangunan tinggi berisiko menjadi solusi yang tampak modern, tetapi secara substantif justru memperdalam persoalan lama tentang ketimpangan akses terhadap ruang.
Bangunan tinggi juga tidak dapat dilihat hanya sebagai bentuk fisik. Ia membawa logika kapital tertentu. Bangunan-bangunan tinggi bekerja dalam sistem ekonomi global yang padat modal, terintegrasi dengan pasar property internasional, perhotelan, investasi, dan konsumsi kelas menengah-atas. Logika di mana bangunan tinggi bekerja ini berbeda dengan struktur ruang Bali yang selama ini banyak dibentuk oleh desa adat, jaringan pura, sawah, pekarangan, ruang komunal, dan hubungan sosial berbasis banjar. Ketika bangunan tinggi masuk tanpa pengendalian yang ketat, ia bukan hanya mengubah garis langit, tetapi juga mengubah cara ruang diproduksi, dimiliki, digunakan, dan dimaknai. Lambat laun, ia akan menggeser cara pandang dan cara kerja budaya Masyarakat.
Usulan bangunan tinggi juga sering dikaitkan dengan persoalan kemacetan. Di sini, kehati-hatian sangat diperlukan. Sejauh ini, tidak ditemukan bukti empiris kuat bahwa kebijakan menaikkan batas ketinggian bangunan dengan sendirinya akan mengurangi kemacetan di Bali. Tom Tom Traffic Index mengeluarkan daftar kota-kota paling macet di dunia. Daftar tahun 2024 menyebutkan Davao, Bandung dan Manila sebagai tiga kota dengan Tingkat kemacetan paling tinggi. Ketiga kota tersebut mengijinkan bangunan tinggi. Dari sini kita bisa melihat bahwa kemacetan bukan persoalan ketinggian bangunan, melainkan persoalan sistem mobilitas. Ia berkaitan dengan distribusi aktivitas, ketergantungan pada kendaraan pribadi, keterbatasan transportasi publik, struktur jaringan jalan, lokasi hunian pekerja, pola perjalanan wisatawan, dan manajemen parkir.
Data mobilitas Bali justru menunjukkan bahwa masalah utama terletak pada ketergantungan terhadap kendaraan pribadi. WRI Indonesia mencatat bahwa 62 persen mobilitas di Provinsi Bali menggunakan sepeda motor dan 33 persen menggunakan mobil, sementara mobilitas aktif seperti berjalan kaki, bersepeda, dan transportasi umum hanya mencapai 1,55 persen perjalanan. WRI juga mencatat bahwa layanan transportasi umum seperti Trans Metro Dewata dan Trans Sarbagita baru menjangkau 18 persen luas area Sarbagita dan 43 persen penduduknya.
Dengan kondisi seperti itu, bangunan tinggi justru dapat memperbesar konsentrasi perjalanan jika tidak disertai transportasi publik massal yang andal. Hotel, apartemen, pusat komersial, rumah sakit, atau kampus vertikal akan menghasilkan perjalanan baru: tamu, penghuni, pekerja, pengunjung, kendaraan logistik, ojek daring, taksi, dan kendaraan servis. Bila semua perjalanan ini tetap bergantung pada kendaraan pribadi, maka vertikalisasi tidak mengurangi kemacetan, melainkan berpotensi memadatkan kemacetan pada titik-titik tertentu.
Dengan demikian, kebijakan bangunan tinggi tidak boleh diposisikan sebagai jawaban mudah atas krisis lahan atau kemacetan. Sebelum kebijakan semacam itu dipertimbangkan, perlu ada kajian komprehensif tentang dampaknya terhadap lanskap budaya, daya dukung infrastruktur, transportasi, air, energi, limbah, keselamatan, harga tanah, struktur sosial desa, dan akses masyarakat lokal terhadap ruang. Tanpa kajian tersebut, usulan bangunan tinggi lebih menyerupai klaim spekulatif daripada kebijakan publik yang dapat dipertanggungjawabkan.
Krisis yang dihadapi Bali pasca pandemi ini adalah pengendalian pertumbuhan yang berakibat pada krisis mobilitas, lahan pertanian, krisis infrastruktur, dan terutama krisis tata kelola ruang. Memberikan ijin membangun secara vertical tanpa menyelesaiakan krisis-krisis tersebut bisa jadi akan menambah parah persoalan karena membuat harga lahan semakin tinggi, meningkatkan spekulasi, dan hal ini bisa menjauhkan keadilan ruang bagi Masyarakat Bali. Dengan demikian, bangunan tinggi, buat saya, bukanlah solusi teknis yang netral. Ini adalah usulan yang sarat kepentingan ekonomi-politik ruang neo-liberalistik. Pelonggaran aturan ketinggian bangunan adalah pilihan politik ruang yang beresiko jika dilakukan tanpa kajian yang mendalam dan menyeluruh. Ini seperti membuka kotak pandora baru.[T]
Penulis: Gede Maha Putra
Editor: Adnyana Ole
BACA artikel tentang ARSITEKTUR atau artikel lain dari penulis GEDE MAHA PUTRA
