PEMBERIAN kuasa adalah suatu perjanjian yang memberikan kekuasaan kepada seseorang untuk menerima dan melaksanakan suatu urusan atas nama pemberi kuasa (Pasal 1792 KUHPerdata).
Syarat sahnya pemberian kuasa secara formal harus tunduk pada ketentuan hukum perdata, baik yang dibuat di hadapan notaris maupun di bawah tangan. Hal ini sebagaimana dirumuskan dalam Pasal 1793 KUHPerdata, yang pada pokoknya menyatakan bahwa kuasa dapat diberikan dan diterima melalui akta umum, tulisan di bawah tangan, sepucuk surat, bahkan secara lisan. Sementara itu, akta kuasa menjual termasuk dalam kategori kuasa yang digunakan untuk memindahtangankan benda, suatu tindakan yang pada prinsipnya hanya dapat dilakukan oleh pemiliknya.
Kuasa menjual tidak boleh menggunakan kuasa umum. Kuasa menjual ini biasanya dicantumkan dalam klausul akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan dibuat dalam bentuk akta tersendiri. Dengan demikian, pada saat penandatanganan, pihak penjual dan pembeli menandatangani dua akta, yaitu akta PPJB dan Akta Kuasa Menjual. Meskipun merupakan akta tersendiri, kuasa menjual menjadi perjanjian ikutan dari PPJB dan merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dari perjanjian tersebut. Berdasarkan klausul kuasa menjual yang diberikan oleh pihak pengkapling kepada pembeli, akta jual beli selanjutnya dapat langsung dibuat oleh PPAT untuk keperluan proses balik nama sertifikat. Apabila pihak pengkapling bertindak melalui atau berdasarkan kuasa, maka harus ada kuasa khusus untuk menjual. Kuasa ini juga menjadi bukti pegangan atas peralihan hak milik tanah dari pemilik tanah awal kepada pembeli. Oleh karena itu, tindakan menjual tanah tidak dapat didasarkan pada kuasa umum. Kuasa tersebut harus secara tegas menyebutkan kewenangan untuk menjual tanah yang dimaksud. Bentuk kuasa harus tertulis karena kuasa lisan tidak dapat dijadikan dasar dalam proses jual beli tanah.
Kuasa dalam Praktik Jual Beli
Dalam praktiknya, jual beli hak atas tanah yang belum dilakukan balik nama sertifikat sering menggunakan pemberian kuasa menjual atau lebih dikenal dengan istilah jual beli gantung. Dalam praktik semacam ini, akta biasanya tidak diberi nomor, tidak ditandatangani oleh pembeli, atau dibiarkan kosong. Kondisi tersebut dapat menimbulkan praktik penyelundupan hukum yang strategis dan terselubung. Disebut terselubung karena jual beli gantung tersebut bertujuan mencari celah hukum agar pihak pengkapling tanah tidak mendaftarkan peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan. Padahal, UUPA telah menentukan bahwa tanah-tanah di seluruh wilayah Negara Republik Indonesia harus didaftarkan. Ketentuan ini sesuai dengan Pasal 19 ayat (1) UUPA yang berbunyi: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftaran Tanah, yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.” Selain itu, Pasal 23 ayat (1) UUPA juga menyatakan bahwa hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya, dan pembebanannya dengan hak-hak lain, harus didaftarkan sesuai dengan ketentuan Pasal 19 UUPA.
Lantas, sejauh mana peran strategis penerima kuasa menjual?
Peran penerima kuasa menjual dikatakan strategis karena pemberian kuasa tersebut dalam praktiknya sering bertujuan menghindari pembayaran pajak-pajak yang timbul dari peralihan hak milik atas tanah yang akan dijual kembali. Kondisi ini tentu membawa risiko dan konsekuensi hukum yang pada akhirnya dapat menimbulkan beban tanggung jawab, baik bagi penjual atau pemberi kuasa maupun penerima kuasa dan pihak ketiga yang berkepentingan.
Oleh karena itu, diperlukan pengaturan hukum yang tegas mengenai penggunaan kuasa menjual. Pengaturan tersebut bertujuan memberikan jaminan kepastian hukum, ketertiban hukum, dan perlindungan hukum bagi para pihak apabila terjadi sengketa di kemudian hari. Dengan demikian, diperlukan kajian mengenai praktik jual beli tanah yang menggunakan kuasa menjual sebagai bagian dari upaya mengantisipasi dan mencegah terjadinya penyelundupan hukum.
Konsep Perlindungan Hukum dalam Jual Beli Tanah
Dalam proses jual beli tanah, perlindungan hukum dapat diwujudkan melalui penandatanganan akta PPJB dan akta kuasa menjual yang dibuat dalam bentuk akta autentik oleh notaris. Di dalam akta autentik tersebut tercantum hak dan kewajiban para pihak yang harus dijalankan dan ditaati sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati.
Selain melalui akta, perlindungan hukum dalam jual beli tanah juga dapat diwujudkan dengan terbitnya sertifikat tanah atas nama pemilik baru sebagai bukti beralihnya hak atas tanah dari penjual kepada pembeli tanah kapling. Dalam hal ini, pembeli tentu mengharapkan adanya ketertiban dan keteraturan dalam proses peralihan hak. Hal tersebut berkaitan dengan tiga nilai dasar hukum, yaitu kepastian hukum, kemanfaatan hukum, dan keadilan hukum.
Ketentuan mengenai larangan kuasa mutlak sebelumnya diatur dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982. Saat ini, ketentuan tersebut juga diatur dalam Pasal 39 huruf d Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
Kuasa mutlak yang dilarang pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah dengan ciri-ciri:
- Kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
- Kuasa yang pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah, yaitu kuasa yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanah serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang hak.
- Kuasa yang dapat digunakan untuk melakukan balik nama kepada pihak lain maupun kepada penerima kuasa.
Yang bukan merupakan kuasa mutlak apabila:
Suatu kuasa tidak termasuk kuasa mutlak apabila:
A. Pemberian kuasa tersebut merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari suatu perjanjian yang memiliki alas hukum yang sah.
B. Kuasa diberikan untuk kepentingan penerima kuasa.
Menurut pasal 1813 kuhperdata, pemberian kuasa berakhir apabila:
- Kuasa ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
- Penerima kuasa memberitahukan penghentian kuasanya.
- Pemberi kuasa atau penerima kuasa meninggal dunia, berada di bawah pengampuan, atau dinyatakan pailit. Ketentuan ini juga berlaku apabila perempuan yang memberikan atau menerima kuasa melangsungkan perkawinan.
Namun, dalam praktiknya, pemberian kuasa terkadang mengabaikan (waive) ketentuan Pasal 1813 KUHPerdata tersebut. Salah satu contoh yang banyak terjadi adalah pemberian kuasa untuk menjual tanah. Klausul pengabaian (waive) ini dicantumkan secara terang dan jelas dalam isi surat kuasa ataupun di dalam PPJB lunas.
Dengan demikian, kuasa menjual tersebut diperjanjikan tidak akan berakhir karena ditarik kembali oleh pemberi kuasa, dihentikan oleh penerima kuasa melalui pemberitahuan kepada pemberi kuasa, ataupun karena meninggal dunia atau berada di bawah pengampuan. Dalam klausul kuasa pengganti atau kuasa substitusi, kewenangan tersebut bahkan dapat diteruskan kepada ahli waris atau pengampu. Hal ini mengakibatkan sifat kuasa yang semula limitatif berubah menjadi mutlak.
Muncul pertanyaan, apakah pengabaian (waive) terhadap pasal 1813 dalam pemberian kuasa ini dibenarkan secara hukum?
Sebenarnya, terdapat larangan penggunaan kuasa mutlak di bidang pertanahan yang diatur dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. Dalam diktum pertamanya disebutkan bahwa kuasa mutlak yang dimaksud adalah kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa. Selanjutnya, ketentuan ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 39 ayat (1) huruf d menyebutkan bahwa PPAT berhak menolak membuat akta apabila salah satu pihak atau para pihak bertindak berdasarkan surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisi perbuatan hukum pemindahan hak.
Jika ditinjau lebih jauh, pemberian kuasa itu sendiri merupakan perbuatan hukum yang bersumber dari persetujuan atau perjanjian. Oleh karena itu, surat pemberian kuasa harus memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Pasal tersebut menyatakan bahwa syarat sahnya suatu perjanjian meliputi adanya kesepakatan para pihak yang mengikatkan diri, kecakapan para pihak dalam membuat perjanjian, adanya suatu hal tertentu, serta adanya sebab yang halal. Konsekuensi lain dari pemberian kuasa sebagai sebuah perjanjian adalah bahwa surat kuasa tersebut berlaku sebagai undang-undang bagi para pembuatnya, sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata.
Dalam perkembangan praktiknya, pemberian kuasa yang semula ditujukan untuk mewakili kepentingan pemberi kuasa berkembang menjadi pemberian kuasa untuk mewakili kepentingan penerima kuasa atau pihak ketiga. Dengan demikian, pemberian kuasa dapat menjadi perjanjian pelengkap (accessoir) bagi perjanjian pokok yang bersifat timbal balik.
Dalam perjanjian timbal balik, terdapat kemungkinan salah satu pihak belum melaksanakan atau memberikan prestasinya. Untuk menjamin terlaksananya prestasi tersebut, pihak yang bersangkutan memberikan kuasa kepada pihak lainnya untuk melaksanakan prestasi yang telah dijanjikan atas namanya. Oleh karena itu, kuasa yang mengabaikan (waive) Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata perlu memiliki dasar pembenar, antara lain adanya kewajiban hukum yang masih harus dipenuhi oleh pemberi kuasa. Pemberian kuasa yang mengabaikan (waive) Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut diberikan untuk kepentingan penerima kuasa, yang justru menjadi tujuan dari pemberian kuasa itu sendiri (procuratio in rem suam).
Pemberlakuan Dikesampingkannya Pasal 1813 KUH Perdata
Pemberlakuan pengesampingan Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata lazim dilakukan berdasarkan asas lex mercatoria, yang didasarkan pada asas hukum pelengkap dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Hukum pelengkap hanya berlaku sepanjang para pihak yang berkepentingan tidak memiliki pengaturan tersendiri dalam mengatur kepentingannya. Hal ini didasarkan pada karakter hukum perdata yang tidak mengatur kepentingan publik, melainkan kepentingan perseorangan atau pribadi sebagai subjek hukum. Dalam hukum perdata, kehendak individu diberikan ruang untuk mengatur kepentingannya sendiri. Oleh karena itu, ketentuan yang bersifat pelengkap tetap tunduk pada ketentuan-ketentuan yang bersifat memaksa (dwingend recht). Pembatasan oleh hukum yang bersifat memaksa ini dapat ditemukan dalam pasal-pasal yang mengatur perlindungan terhadap ketertiban umum dan kesusilaan.
Hal tersebut juga diperkuat oleh Putusan Mahkamah Agung Nomor 731 K/Sip/1970. Dalam pertimbangannya, Mahkamah Agung menyatakan bahwa ketentuan Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak bersifat limitatif dan tidak pula bersifat mengikat secara mutlak. Artinya, apabila sifat perjanjiannya menghendaki, para pihak dapat menentukan bahwa pemberian kuasa tidak dapat dicabut kembali.
Berdasarkan uraian tersebut, pemberian kuasa menjual dan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT dapat mengesampingkan Pasal 1813 KUHPerdata sepanjang hal tersebut dikehendaki oleh para pihak, memenuhi kaidah-kaidah perjanjian, serta tidak menimbulkan konflik kepentingan di antara pemberi dan penerima kuasa.
PPJB dalam Praktik Jual Beli
Fungsi PPJB adalah sebagai “pintu masuk” menuju Akta Jual Beli (AJB). PPJB berperan penting sebagai perjanjian pendahuluan sebelum dilaksanakannya akad jual beli tanah dan/atau bangunan melalui AJB.
Dengan adanya PPJB, para pihak dapat melakukan pengikatan transaksi tanpa harus menunggu terjadinya peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diperjualbelikan. Dengan kata lain, PPJB memberikan ruang bagi para pihak untuk menyepakati transaksi meskipun proses peralihan hak belum dapat dilaksanakan.
Ada beberapa alasan penting mengapa para pihak perlu membuat PPJB dalam proses jual beli tanah dan/atau bangunan, yaitu sebagai berikut:
- Pembayaran tanah dan/atau bangunan belum dapat dilakukan secara penuh atau belum terjadi pelunasan.
- Berkas administrasi, seperti surat, dokumen, atau sertifikat tanah dan/atau bangunan, belum dapat dilengkapi karena masih dalam proses.
- Tanah dan/atau bangunan belum dapat dikuasai, baik oleh pihak penjual maupun pembeli.
- Belum tercapai kesepakatan antara kedua belah pihak mengenai nilai tanah dan/atau bangunan yang diperjualbelikan.
Apa Itu PPJB?
PPJB adalah perjanjian bantuan yang melibatkan penjual dan pembeli serta berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan. Dengan demikian, PPJB dapat dikategorikan sebagai perjanjian pendahuluan yang dibuat sebelum dilaksanakannya perjanjian utama atau perjanjian pokok. Dengan kata lain, PPJB merupakan kontrak yang digunakan sebagai pedoman dalam melaksanakan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan sampai proses peralihan hak kepemilikannya selesai.
Di dalam PPJB terdapat sejumlah klausul yang mengatur kesepakatan para pihak, seperti besaran harga, waktu pelunasan, hak dan kewajiban para pihak, pembatalan pengikatan, penyelesaian pengikatan, dan ketentuan lainnya. Perjanjian tersebut kemudian ditandatangani oleh para pihak dan saksi-saksi.
Jenis-Jenis PPJB
PPJB terdiri atas dua jenis, yaitu PPJB lunas dan PPJB tidak lunas. Berikut perbedaan di antara keduanya:
1. PPJB lunas
- Terdapat klausul kuasa.
- Dalam PPJB dengan status lunas, harus dinyatakan bahwa pihak pembeli memperoleh kuasa yang bersifat mutlak untuk menjamin terlaksananya hak pembeli dalam transaksi jual beli tersebut dan kuasa itu tidak akan berakhir karena sebab apa pun.
- PPJB ini tidak akan batal karena meninggalnya salah satu pihak, tetapi hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian tersebut diteruskan kepada ahli warisnya.
2. PPJB tidak lunas
- Terdapat klausul mengenai kondisi apabila jual beli batal di tengah jalan, misalnya calon pembeli membatalkan pembeliannya atau terjadi keadaan lain yang menyebabkan transaksi tidak dapat dilanjutkan.
Pernyataan Lunas dalam Jual Beli
Pernyataan lunas dalam Akta Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli harus diyakini kebenarannya oleh notaris. Notaris tidak cukup hanya membaca pernyataan tersebut, tetapi juga perlu menanyakan dan menegaskannya kepada para pihak. Selain itu, notaris perlu meminta kuitansi atau tanda bukti pelunasan sebesar harga yang tercantum dalam akta untuk kemudian disimpan sebagai dokumen pendukung.
Hal yang perlu menjadi perhatian adalah pernyataan lunas apabila pembayaran dilakukan melalui transfer bank. Dalam hal ini, kita harus berhati-hati terhadap skema kredit selain Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada skema tersebut, uang hasil pencairan kredit dapat ditransfer ke rekening debitur atau pembeli. Kondisi ini rentan menimbulkan masalah apabila uang tersebut tidak diteruskan kepada penjual.
Contoh kasus: Dalam suatu transaksi jual beli, notaris mencantumkan pernyataan lunas dalam akta. Notaris mengetahui bahwa pembayaran baru akan dilakukan setelah kredit dicairkan. Namun, meskipun pencairan kredit dilakukan pada hari yang sama, ternyata skema kredit yang digunakan adalah Kredit Investasi. Dana kredit dicairkan ke rekening debitur. Akan tetapi, debitur yang bertindak sebagai pembeli tidak meneruskan pembayaran tersebut kepada penjual.
Manfaat PPJB sebagai Perjanjian Pendahuluan
PPJB memiliki sifat sementara. Dalam hal ini, PPJB berfungsi sebagai pengikatan sementara antara penjual dan pembeli ketika para pihak masih menunggu proses pembuatan AJB yang nantinya dilakukan di hadapan PPAT.
Adapun manfaat PPJB, baik bagi developer maupun calon pembeli, adalah sebagai berikut:
Dengan adanya PPJB, penjual, dalam hal ini developer, menyatakan kesediaannya untuk mengikatkan diri kepada pembeli guna menjual objek yang diperjanjikan. Sementara itu, pembeli juga menyatakan kesediaannya untuk mengikatkan diri kepada penjual guna membeli objek sebagaimana tercantum dalam isi PPJB.
Dari sisi penjual dan/atau developer, PPJB dapat dijadikan sebagai bukti keseriusan pembeli dalam melakukan transaksi. Dengan demikian, penjual dapat memperoleh uang muka sebagai bagian dari pembayaran atas objek jual beli.
Pelaksanaan PPJB merupakan salah satu upaya untuk memperlancar transaksi peralihan hak atas objek jual beli, baik berupa tanah maupun bangunan, hingga tercapainya pembuatan AJB. Dengan demikian, proses transaksi diharapkan dapat memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak.[T]
